地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、賃貸マンション等の収益物件に係る取引の活発化により地価水準が押し上げられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、現在の市場環境下で、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口変動率は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、平和1・2・4丁目は＋2．3％とやや高い。

地域要因の将来予測

空地は少ない。地場不動産業者による2∼3区画の建売分譲や建築条件付き分譲が売れている。高台で駅からもやや遠いが、中央区に近接しており、品等は良い。取引価格は高く、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は第1種低専で傾斜地の戸建住宅地域である。比準価格は、標準地に近接する平和エリアの取引を多数採用しており、資料の信頼性が高い。また、大規模地の地主が大手アパートメーカーで低層賃貸アパートを建設するケースはあるが、土地を購入してのアパート建築は採算が取れないので、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大橋駅徒歩圏の高容積率を確保できる地域で、デベロッパー等による旺盛なマンション用地需要を背景に、地価の上昇幅は拡大傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は西鉄大橋駅徒歩圏に位置する利便性の高い商業地域で、店舗付共同住宅等の立地が考えられる。事例数は少ないものの規範性の高い事例から導いた比準価格の説得力は高い。開発法による価格は、開発業者の投資採算性を示す価格であるが、算定にあたり想定事項が多く想定の如何により価格が流動的である。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

交通の利便性が良好な地域で、賃貸向け並びに分譲向けマンションの需要が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に昨今の市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。「大橋」駅に近いため、共同住宅用地としての需要は高く、地価は底堅い状況である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で、地価は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅等を中心とした住宅地域である。比準価格は現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めており、重視すべき価格ではあるが、収益ビルとしての元本に見合う賃料が得難く、低位に求められた。本評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡を図り、更に同一需給圏の需給動向・昨年の価格からの変動状況等も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大橋駅から徒歩圏内にあるなど利便性に優れた立地条件にあり、一般的要因の影響も受け、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、中低層共同住宅が混在する住宅地域で、今後も現況どおり住宅地域として推移していくものと予測する。駅徒歩圏内で旺盛な需要が認められ、地価水準は強含みで推移していくと予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、大橋地区周辺で実際に行われた取引事例に基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人口は増加傾向にあり、投資物件に対する需要は、旺盛であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。都心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

単身者向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と賃料水準の関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区郊外の小規模住宅地域で、利便性のやや劣る住宅地域であるが、パワービルダー等による売行き好調な分譲価格に牽引され地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外の小規模住宅地域で、大きな地域要因の変動もなく当面現状維持で推移するものと思料される。利便性の劣る地域であるが、分譲地価格の上昇圧力等により、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例より導いた市場性を反映する価格である。当地域は、自己使用建物が支配的な小規模住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意し、更に鑑定評価の全域にわたり各種補修正及び手順等の妥当性について再検討を行い、上記の通り決定した。

地域要因

区中心部にほど近い住宅地域であり、生活利便性等を背景にミニ開発による取引が見られる。一般的要因の影響も受け、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成住宅地域で、今後もミニ開発等を伴いながら住宅地域として推移していくものと予測する。都心部接近性は比較的良好であり、底堅い需要を背景に、地価は強含みで推移していくと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、三宅地区周辺で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住宅の賃貸市場は未成熟であること、及び公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことを踏まえ、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。