地域要因

最寄駅への接近性及び良好な住環境から、比較的人気が高い。底堅い需要から、今後も地価上昇傾向は続くものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅の接近性も良好で、底堅い需要から、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。また、画地規模等の観点からも経済合理性のある収益用不動産の建設は困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、居住環境が類似した取引事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、本件では信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特急が停車する最寄り駅に近い閑静な住宅地であり、その人気の高さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地である。最寄り駅が特急停車駅であることから利便性は良好で、居住環境が良く、住宅地としての人気は高い。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が若干見受けられるものの、中規模戸建住宅を中心とした閑静な住宅地であり、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、対象不動産は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地に存するため、当該価格の規範性は劣る。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

芦屋市内の国道43号線以南の住宅地で特に地域要因の変動は認められない。住環境は比較的良好で、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い整然とした既成住宅地域で、特に地域要因の変動はなく、当面現状維持で推移するものと思われる。地価は引き続き緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模一般住宅が多い整然とした住宅地域であるが、地積が過小であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、同一需給圏の類似地域に存する規範性の高い取引事例より求めた、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価は強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、賃貸共同住宅が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は中層共同住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性等も良好なことから強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。収益目的の取引も散見されるが、自用目的の取引が中心である。また、収益価格は試算の過程に多くの想定要素を含み、やや規範性に欠ける。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集し得た。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前立地の希少性や周辺住宅地域との価格水準との関連、景気回復期待の影響等から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

中層の事務所等が見られる商業地域で、当面、現況を大きく変えず推移するものと予測する。まだ計画検討中ではあるが、JR芦屋駅南地区のまちづくりに期待がかかる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域ブランドを有する住宅地域であり、地域要因に特に変化は認められないが、底堅い需要を維持している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は堅調な需要を反映して緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、自己使用目的の取引が中心であり快適性が重視されるため、経済合理性を有する賃貸住宅を想定する事は困難であり、収益還元法の適用は行わない。よって、本件においては市場の実態を反映した実証的な比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JRと阪神の2路線が利用可能で、利便性が良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。JRと阪神の2路線利用可能な利便性の良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした居住環境、利便性の良好な住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、本件のように居住の快適性を重視する住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好で閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並び、居住環境が良好で閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する本件のような住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は国道43号以南に位置し、周辺には一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域であり、今後とも現況を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

芦屋市に近い自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方画地規模が小さく奥行も短いので共同住宅を想定することが困難であるために収益価格は算定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。