地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、当地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域で自用目的の取引が多数を占め、需要者は収益性よりも市場動向に着目して取引を行うものと思料される。本件では類似の取引事例を採用して価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

消費マインドの改善期待に不透明性が生じており、店舗等の賃料負担力の上昇は見込めないが、選別化等を背景に底値感を持つ需要者が増えつつある。

地域要因の将来予測

駅前商業地であり、近年、持続的な商況衰退傾向にあることは否めないが、供給が限定的である一方、地元事業者や開発業者等を含む底堅い実需が潜在していると見込まれ、地価は当面安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて周辺類似の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落の面影を残し、狭小な街路もあり街並みは、やや雑然とした住宅地域で地価は、下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅が、狭小な街路により雑然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測する。外部からの需要が弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧集落の面影を残す中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には賃貸建物も見られ賃貸市場が形成されているが標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸建物を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。一方、住吉区内の住環境が類似する地域から快適性を重視する自己利用目的の信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域内に大きな変動要因は見られず、当面の間は現状を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅も散見されるが、小規模一般住宅を中心とする既成住宅地であるため自用目的の取引が多く、需要者は市場動向に着目して取引を行うものと思料される。本件では同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間はほぼ現状を維持するものと思われる。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域周辺では賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、当地域は熟成度の高い住宅地で自用目的の取引が多く、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視するものと思われる。本件では市場動向に着目し、類似の取引事例から価格を求めた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特別の変動要因は見当たらず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は、横這い基調が暫くの間、続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住吉区役所等官公署に近く、利便性の良好な住宅地域である。収益物件としては従来から所有する土地の税金対策を含む有効利用を目的とした賃貸共同住宅や分譲住宅の賃貸が見られる程度であり事業用賃貸物件は少ない。また収益性よりも居住の快適性、利便性を重視する傾向にある住宅地であり、自己使用目的での取引が中心である。従って、比準価格を標準に収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。