地域要因

当地域は旧来から住宅が中心で店舗等も見られる混在地域である。最近の地価は概ね横這いで推移していると思料する。

地域要因の将来予測

府道沿いの旧来からの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、南海樽井駅から徒歩圏内にある住宅に作業所・店舗等も見られる地域である。取引は自用目的の土地建物等が一般的な地域である。周辺に賃貸物件も見られるも、標準地の土地の規模・形状等から現実的な賃貸用建物の想定が困難であると判断し、収益価格を試算を断念した。本件においては、取引事例比較法により市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域である。商業地域の商況は低調にあるが、住宅用途の転換の動きもあり、地価はほぼ横ばいの状態にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域で、泉南市等の類似地域にて規範性の高い商業地等の取引事例を収集し得た。なお、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益性の観点からの価格形成は乏しいと言える。従って、需要者層の意思決定に際しては、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性及び住環境等が比較的良好かつ選好される住宅地であり、需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は共同住宅等が散見されるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅より徒歩圏内でかつ相対的に選好される住宅地であることから、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅ほか農地も見られる住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、不動産の市場動向を勘案しつつ、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、特に変動は認められない。地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらくやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟なため、収益価格は試算しなかった。よって、豊富な取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から接近性が劣ることもあり、地価はほぼ横ばいの状態にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に重要な変動要因は見受けられず、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場を鑑みると取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと見られる。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。駅距離及び街路の連続性等に劣り、地価は若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、完全に熟成しており、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。街路の連続性及び駅接近に劣っており、需要は弱含みであり、地価もやや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅地域に存在しており収益物件の想定は非現実的であり、また戸建住宅の賃貸市場もないところから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は豊富な取引事例から試算されており市場実態を反映し、自用目的での取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は概ね横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境等は普通程度であるが、交通接近条件が劣り、需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は小規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。