地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、特に重要な要因変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当地域の地価は底堅さが見られ、概ね横這いから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅の中に店舗等が見られる住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から概ね徒歩圏内の既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。利便性や居住環境は普通程度で地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

小規模工場等の混在も見られるが、主として低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持すると予測する。需給ともにやや弱含みで、地価水準は当面、横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的の取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算した。収益価格は低層住宅地域内に存し自用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格に比べて低位に試算された。居住の快適性、生活の利便性を重視する住宅地域に存することを勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内の既成住宅地で、やや地縁性があるが地価水準は底値傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には中規模住宅も見られるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で大きな変化は無いが、近時の地価下落に伴う値頃感から、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅及びアパート等が多い既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、自用の戸建住宅が中心である。戸建の賃貸市場はほぼ無いことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を多数収集し、各補修正も適正であるなど規範性は高く、また需要者の行動を反映した説得力の高い価格である。これらより、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内にある区画整然とした住宅地は需要者が限定されず需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした中規模戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は中規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、土地取引需要はやや低迷しており、地価は下落に転じる可能性もある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が多く見られる旧来からの住宅地域であり、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は転勤等の事情により借家に供される程度でほぼ無く、未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、信頼性の高い事例を多数収集し得たなど規範性は高い価格である。また、自己利用目的に取引を行う主な需要者の行動を反映しているなど説得力もある。これらより、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落的な住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。地縁性が強く、従来から需要は弱いが、景気回復により地価は、概ね横ばい程度で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の共同住宅も見られるが、相続対策も兼ねた地主の賃貸経営が大半である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。本件においては、収益性よりも住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、実際の取引価格を基礎として信頼性の高い比準価格を標準として、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。近時の景気回復を反映し、地価は、概ね横ばい程度で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、既成の戸建住宅地域として成熟しており、当面は、現況のままで推移していくものと判断される。地価は、概ね横ばい程度で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は、既成の戸建住宅団地に存し、賃貸市場はないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例を基礎として適正に要因比較及び補修正を行って求められており、市場実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。以上より、本件においては比準価格を標準として、単価と総額の関連にも留意し、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はない。地価はほぼ横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は1低専の戸建住宅地域であり、転勤等のケースで稀に賃貸に供される場合もみられるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、自己使用目的の取引事例を資料とした比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からも徒歩圏の路線商業地域で、地域に特段の変動要因はない。需要は弱く、取引も少ないが地価は下限感もあり、概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は、沿道サービス型店舗が存する路線商業地域で、今後も現状の商業性を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見られず、地価水準は当面、概ね横ばいにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は飲食・物販店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自用目的での取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり収益価格は低位に試算された。また、駐車場配置状況等により賃料水準も様々で規範性の高い賃貸事例の収集が困難であった。一方、比準価格は信頼性のある取引事例を多数収集選択し試算した。したがって、比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。