地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

駅や買物の便が比較的良好な住宅団地であり、海岸に近い住宅地域等と比較すると需要は安定している。また価格水準的にも値頃感があり、地価は比較的安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり自用目的での取引が中心である。また対象不動産は共同住宅地としては規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり特段の地域要因の変動は認められないが、需給バランスから地価は比較的大きい下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には郊外型の路面店舗が多く見られるなど生活利便性には優れるものの、古くに開発された住宅団地であり選好性から需要は弱く、地価は今後とも下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件が散見されるものの、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅を主体とする熟成した住宅団地であり、画地規模等も考慮すれば共同住宅の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。旧来の農家住宅地域のため変化に乏しく、少子高齢化が進行している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は近隣地域周辺の取引事例は不足するものの、類似性の高い農家住宅地の取引事例を広域的に収集して試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建物が建ち並ぶ旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られず、需要は引き続き弱含みで地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線国道背後の小規模店舗等も見られる既成の住宅地域であり、特段の変動要因もないことから当面現状を維持していくものと予測する。需要は弱含みで地価は今後も下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は古くからの既成住宅地域であることから、快適性を指標とした価値判断を行う自用目的での取引が主であり、アパート建設などによる経済合理的な賃貸経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域で特に変動要因はないが、周辺での新規住宅供給との競争では選好に劣り、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

農地や空地も見られる既成住宅地域で、周辺でのミニ開発など新規供給の動きはあるが、総じて現状維持での推移と予測する。新規住宅供給と相俟って、地価は下落基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅やアパ−ト等の混在要素を有するが、標準地は規模が小さく共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は、利便性や快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域であり、かつ、現実の信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、利便性や快適性を指標とする比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅主体の熟成した住宅地域であり、目立った変化は見られないが、防災意識の高まりから、沿岸部の土地の動きは弱い。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の区画整然とした住宅地域として安定しているが、防災意識の高まりから沿岸部等は敬遠傾向にあり、新たに供給される住宅地域との競合等もあって、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己利用での戸建住宅が主体の区画整然とした住宅地域である。周辺では共同住宅も見られるが、土地の規模等から賃貸物件取得のための土地取引は認められず、事業収支の観点からも不合理であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は複数の取引事例をもとに査定されており、市場動向を反映した価格が求められた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。大規模住宅団地を背後地に持つが、店舗等の集積性が低いため集客力がやや劣る地域である。

地域要因の将来予測

繁華性がやや劣るため商業集積が進まず、相対的な地位の低下が続いているが、特別の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測する。また、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は代替競争関係の強い路線商業地にかかる現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、近隣地域周辺では収益物件が少なく、収益物件の建築を目的とする土地需要もほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後に営業所、作業場、住宅等が混在する商業地域であるが、各方面への拠点となり得る立地から、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

営業所、作業場、住宅等が混在する商業地域であるが、土地の所有形態は自己利用目的が主体である。賃貸経営を目的とした不動産取引はほとんど認められず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、複数の取引事例をもとに査定され、市場動向を反映する信頼性のある価格が求められた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態をより適正に反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はない。因みに津駅寄りの土地区画整理事業地内では一部に新店舗等の張り付きも出てきており、周辺環境が徐々に向上している。

地域要因の将来予測

津駅からも徒歩圏内にあって生活の便は良く、当駅前の区画整理事業の進展と共に周辺環境が向上してきていることや、水準的には底値に近付いてきている感もあることから、地価は概ね安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により適用した鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は津駅方面ともアクセス良好な近鉄名古屋線沿線の一般住宅地域であり、同沿線等に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。又通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。