三重県津市河芸町上野字藤ノ木８０４番外(千里駅・豊津上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,500円
2017年01月01日に行った三重県津市河芸町上野字藤ノ木８０４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県津市河芸町上野字藤ノ木８０４番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 25,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 豊津上野、1,000m |
| 地積 | 489㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅のほか、小売店舗等が見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
近藤正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤正樹 |
|---|---|
| 価格 | 25,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 建物が建ち並ぶ旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られず、需要は引き続き弱含みで地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線国道背後の小規模店舗等も見られる既成の住宅地域であり、特段の変動要因もないことから当面現状を維持していくものと予測する。需要は弱含みで地価は今後も下落傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧河芸町を中心とした津市内及び鈴鹿市南部の既成住宅地域。需要者は同一需給圏内の個人が中心となっており、同一需給圏外からの転入者は少ない。大規模住宅団地のような区画整然とした住宅地域と比べると、旧来からの既成住宅地域に対する土地需要は選好性から弱い状況が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地は450㎡程度の標準規模において1100万円∼1300万円前後である。 |
| 一般的要因 | 津市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は回復傾向にあるものの地方経済の先行きは不透明で、地価は未だ多くが下落傾向にある。 |
佐藤通雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤通雄 |
|---|---|
| 価格 | 25,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因についての大きな変動はない。既成住宅地域で需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道23号に並行する旧道沿いに一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、国道沿いの路線商業施設新設の影響はあるものの、当地域は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は津市の住宅地域であり、需要者は津市及び鈴鹿市の居住者が中心となる。国道23号を幹線道路とする生活利便性の高い地域であるが、新規開発住宅地や住宅団地への選好度と比較して、既成住宅地域では他地域からの転入の魅力に乏しく発展要因も少ないことから、住宅地としての競争力は劣り、需要は弱い。取引の中心は450㎡程度の土地で1200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は上向きつつあり、個人消費、設備投資は横ばいだが、生産活動は持ち直し、雇用は拡大している。津市の人口は微減傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,砂丘植生 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7913781 北緯 136度5545467 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県安芸郡河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市大字藤方字中興１０００番３外三重県津市河芸町東千里字大沢１８０番１三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外三重県津市芸濃町椋本字愛宕町７０６番３外三重県津市香良洲町字馬場垣内１１７０番５三重県津市一志町井関字そゝこ平尾１１４７番１外三重県津市河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市河芸町東千里字南垣内７８４番外
参考：近隣駅の地価相場
千里駅(地価相場 35,200円/㎡)豊津上野駅(地価相場 35,200円/㎡)伊勢上野駅(地価相場 35,200円/㎡)河芸駅(地価相場 39,150円/㎡)中瀬古駅(地価相場 35,200円/㎡)磯山駅(地価相場 35,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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