地域要因

県下有数の幹線道路沿いにあるが、大型店との競合もあり、商業地域としての相対的地位は低下。

地域要因の将来予測

比較的交通量の多い商業地域であるが、商業地取得需要の停滞もあり、当面の間、地価低迷で推移する可能性が高い。

価格決定の理由

近隣地域内では自用物件が中心であり、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟で、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模店舗への顧客の流出により需要はやや弱く、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

駅の西方に広がる農地も残るなかに、古くからの既成細分住宅地が連続性もなく配置された地域で、発展性が乏しい事から弱含みの地域特性にある。

価格決定の理由

既成区画配置の戸建住宅主体の地域であり、収益採算に合致した共同住宅がみられず、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同質的な取引事例から比準し、市場の特性を反映した実証性ある価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

農地が残るが、宅地化等の大きな動きはない。

地域要因の将来予測

農地も見られる住宅地域であるが、大きな変動要因は見当たらず、当面の間、現行どおり推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件が少ない住宅地域であるほか、標準地程度の画地規模では、経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが非現実的である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、本件では信頼性のある取引事例により求め、市場性を反映した試算価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上のとおり決定した。

地域要因

周辺では農地が残るが、宅地への転換等の大きな動きはない。

地域要因の将来予測

農地が残っているが、大きな変動要因は認められず、当面の間、現状維持でいくものと予測する。

価格決定の理由

アパートなどの収益物件も見られるが、標準地程度の画地規模において共同住宅を想定することは非現実的である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、本件では規範性の認められる取引事例により求め、市場性を反映した試算価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上のとおり決定した。

地域要因

臨海工業地域は津波要因もあり拡大動向には無く、工場進出は高速道路建設が進む内陸部が中心になっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

個別流通利用の自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が形成されず賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同種別の取引事例の比較検討を行い市場の特性を反映した実証性ある価格となっている。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

比較的生活利便性に恵まれた住宅地域として、熟成度を増してきている。

地域要因の将来予測

今後、徐々にではあるが、残された農地では宅地化が進められるものと予測する。

価格決定の理由

標準地程度の画地規模では、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断される。このため、収益価格の試算は行わなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、土地需要は堅調な動きを見せ、地価のほぼ安定基調が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域としてほぼ熟成しており、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと予測する。地価水準は中心部の住宅地や周辺の分譲住宅地の影響を受け、やや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件の敷地規模は1000㎡前後となっており、標準的な敷地規模では自用目的が中心である。共同住宅の想定は敷地規模などから非現実的であるため収益価格を試算しない。従って、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの駅前商店街で大きな変化はないが、割安感もあり需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い近隣商業地域で、大きな発展は望めず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はない。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域の地価は安定的又は上昇傾向が見られ、不動産市場は回復している。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成しており、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと思われる。地価水準としては、利便性の良好な住宅地域のため安定的又は上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どあり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地に需要が集中しているため競争力はやや弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、取引としては、自用目的での取引が主体である。近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、標準地の規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。