地域要因

周辺地域と一体開発され、規模が大きく、運輸アクセス等にも優れた地域であるため、流通業務用地としての選好性は高い。

地域要因の将来予測

舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については、大阪市が周辺地域と一体開発してきたので、その整備が進むにつれ、物流用地としての利便性は高まっていくと思われる。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と競争代替関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めたもので、需要者サイドの投資採算性を反映した価格として理論的である。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、周辺標準地との均衡について比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

北田辺駅徒歩圏で利便性が高く住環境も良好であり、隣接する阿倍野区に比べ割安感があることから需要は比較的強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると思料される。成熟した住宅地域であり、住環境が概ね良好なため一定の需要が認められる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅に近く、成熟した住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件も多く見られるが、対象不動産は自用の居住目的での取引が想定される。よって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上から、市場動向を反映した取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、他の類似の標準地との均衡性等も勘案の上、単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴫野駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

鴫野駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模が小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成している。地域要因について大きな変化はなく、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅を中心に事務所等も見られる住宅地域であり、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて価格形成の中心は比準価格と認められる。鑑定額は比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益還元法の適用を断念した。

地域要因

既成の混在住宅地域である。対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。地価は横這い的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、工場兼住宅等が混在する住宅地域として、当面は現状を維持するものと予測する。今後将来的には、徐々に純住宅地へと進んで行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は住・工の混在地域に存し、自己利用目的の取引が中心となっている。試算価格の調整に際しては城東区内の住宅地域及び混在住宅地域の取引事例から求めた比準価格を重視し、賃貸マンションの想定から求めた収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は駅に近い閑静な住宅地域としての選好性が高く、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は比較的旺盛で、地価は上昇傾向が認められる。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的での取引が中心で賃貸市場の把握が困難なため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められ、環境良好な住宅地として需要は堅調。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は少ない。また、居住の快適性を指標とした自用目的での一般住宅の取引が中心で、賃貸市場が形成されていない。また、近隣地域及びその類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたので収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は港区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、周辺の類似する標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性は高く、店舗併用住宅も散見される住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性等に恵まれているため、当区内での需要は比較的堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区が整然とし、当区内においては居住環境に恵まれた住宅地域を維持しており、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域においては格別の地域要因の変動はなく、当面、現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、周辺住宅地の取引動向等から判断して、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には収益マンションも散見されるが、自用の戸建住宅の取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低めの試算結果となった。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に住環境が良好であるため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。需要選好性が全般的に劣る西成区内に位置しながら利便性や住環境の優位等に対する値頃感から地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に試算された。これは住宅家賃が総額で頭打ちになることを原因とするものである。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。投資目的よりは自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向が窺え、地価水準の強含み感が見られる。その他対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域である。収益価格は、店舗、事務所の賃貸経営の厳しい実態を反映し、やや低位な試算結果となった。比準価格については、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例を重視し、適正に試算し得た。よって、比準価格を標準としつつも収益性をも重視する商業地であることにも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は利便性の高い熟成した商店街であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価動向はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅前のアーケード商店街にあり、本来は収益性を指向する商業地域であるが、比較的小規模な店舗兼住宅が標準的であり、自営商業施設の取引が主体で、収益物件としての取引は少ない。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか文化住宅や営業所も見られる住宅地域で、特に大きな変動要因はない。今後も、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほか営業所等も見られる住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件も比較的存在するが、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格に比して収益価格の地価形成への影響は小さい。したがって、相対的に規範性が高く、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。農地を含む大小の画地が入り混じっており、遠隔地感から一般的選好性に劣り、地価は当面下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

標準地は周辺環境や画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠け、戸建住宅の賃貸市場も殆ど認められないため、収益価格は試算しない。利便性、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

最寄駅から遠い大和川沿いに立地し、周辺には農地も介在する熟成度の低い住宅地域で、地価は依然として下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

介護施設、事業所、住宅が混在する大和川沿いの住宅地域で、今後も現状のままで推移するものと予測する。駅から遠く住宅地としての選好性が低いため、価格は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

大和川沿いの戸建住宅や事業所が混在する熟成度の低い住宅地域で、賃貸市場は十分には熟成しておらず、かつ標準地は画地規模が小さいため収益価格は試算しなかった。一方、最寄り駅を矢田駅とする住環境の類似した地域から居住の快適性を重視した自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

関目2丁目6番街区の旧水道局用地で107戸の分譲マンションの建設が進んでおり、平成29年春竣工予定。

地域要因の将来予測

周囲を中高層の住宅団地に囲まれた、小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸共同住宅等も多く見られる地域であるが、対象標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、周辺の類似の公示地との価格均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏であるが、街路にやや難のある住宅地域である。地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

昨年8月、直線距離で北東約150mの製薬会社跡地に108戸の分譲マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、周辺に残る中小工場や事業所も徐々に戸建住宅や中高層共同住宅に再開発されて行くものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は幹線国道沿いの路線商業地域として熟成している。景気回復の期待感より地価はやや上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビルや沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復を反映して上昇傾向である。

価格決定の理由

対象近隣地域は、幹線道路沿いの路線商業地域であり、当該地域の取引は自用目的の店舗・事務所等が需要の中心である。また店舗付共同住宅も存するが、低層階の商業施設としての賃貸市場は弱含みである。試算価格の調整に際しては価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。事例が少ないため4事例の比準となった。

地域要因

最寄駅に近く利便性の高い地域である。但し、地域要因に特段の変動は無く、地価は概ね横ばいで推移していると捉えられる。

地域要因の将来予測

飲食店や小規模小売店舗を中心とする駅前商店街であり、土地利用には一定の熟成が見られ、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアーケードが無い駅前商店街であり、容積率は400％に指定されているが、画地規模が小さいこともあって容積未消化の物件が多く見られる状況にある。以上を勘案すると、賃貸マンション等を前提とする投資目的よりも、自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。最寄駅からやや遠いが、住環境の良好な地域だけに、需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測される。地価動向は、概ね横ばい傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅等の収益物件も見られる地域である。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。マンション用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションを中心に事業所等が混在する地域であるが、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

外国人観光客の大幅増加等に伴って商業ポテンシャルの向上が認められ、地価は上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地域内の不動産は投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件においては、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、周辺標準地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく、周辺においてマンション建設がみられる程度である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は認められず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、収益性を前提とした不動産取引は増加傾向にあるものの、試算過程において想定要素が多く介在するため収益価格の精度には限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。居住環境も良好であるため人気が高い。需要は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動要因は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 人口流入と立地選好により、一棟の事務所ビル、賃貸マンション需要（素地・転用収益物件）の引き合いが強く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中層の事務所ビルが建ち並ぶ既存商業地域だが、近時の継続的な都心回帰と立地選好からマンション等住宅用途への転換が進行、需要増・供給過少を背景に地価は上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、事務所及び居宅賃貸需要が底堅いも、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高いことから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（主に規模同等の事務所・共同住宅用途。）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、都心中心部などに比べ需要は底堅いとは言い難い。一方、店舗、共同住宅等の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

事務所ビル・店舗を中心に共同住宅等もみられる地域で、用途的にはほぼ現状維持で推移すると予測する。特に、店舗・居住用適地は引き続き堅調な需要があり、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビルのほか店舗等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所需要にやや回復の兆しが見えるが、需要の中心がマンション利用に移りつつある。

地域要因の将来予測

中高層の事務所、マンションが混在する商業地域であり、今後とも現状で推移すると予測する。地価水準は、マンション素地との競合関係が強く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層事務所や中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、都心部に比べ需要は底堅いとは言い難い。一方、マンション用地等の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

事業所、共同住宅などがみられる地域であるが業務用需要は堅調とは言い難い。一方、都心への利便性の有する住環境であるため、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビルのほか店舗等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 人口流入と立地選好により、一棟の事務所ビル、賃貸マンション需要（素地・転用収益物件）の引き合いが強く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中高層の事務所、店舗等からなる既存商業地域だが、一部マンションが見られる。近時一棟の事務所ビル需要も増加しており、住宅用途素地・収益案件も含め、地価は上昇傾向で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 近隣地域は、事務所賃貸を中心に居宅賃貸も底堅いが、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高いことから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（主に規模同等の事務所・共同住宅用途。）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模一般住宅、事務所混在地であり、地域要因に特別の変動要因は無く、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。

価格決定の理由

取引事例比較法は港区内の類似地域にある取引事例を採用し、規範性を重視して求めたもので問題はない。収益価格については、収益目的の建物を想定し、その収入、支出を認定して求めたが、土地の価格に見合う賃料水準にないことから比準価格に比し、低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、住宅地の場合、収益性よりも快適性が重視されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、かつ代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗兼共同住宅の多い商業地として熟成している。JRと地下鉄で大阪と本町まで10分以内の弁天町駅の住居系収益物件は投資家の選好性も高い。

地域要因の将来予測

弁天町駅前の店舗兼共同住宅を中心とする商業地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視すると考えられるが、依然弱含みな賃料市場、昨今の高い建築費の影響により収益価格はやや低位に求められた。土地残余法においては費用収益の査定や純収益の把握に想定要素が多く含まれ相対的信頼性がやや劣るため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅等の混在する地域で、大きな住宅開発などはみられず、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特に変化は無く、現状のまま推移すると判断する。

価格決定の理由

試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内にある採用事例から規範性の高い事例を重視して求め、各補修正も妥当で精度は高いと判断した。収益価格については最寄り駅からやや遠い等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内人口は横這いであるが、当該地域は地盤が緩い地域であるため、震災以降需要が弱まっている感がある。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模等の個別性からも居住に要する個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。駅からも遠く、賃貸住宅の需要も非常に弱いために収益還元法は適用しなかったが、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域における商業系用途の立地動向等については特に大きな変化がない等より、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。近年における外国人旅行客からの人気の高まり等を反映し、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、簡易ホテル、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域は商業地域であり、本来は収益性を重視すべき地域ではあるが、当該地域内の店舗等に対する賃貸需要が弱いこと等より、当該傾向を反映し収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、要因比較も妥当に行い得た精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模店舗が建ち並ぶ古くからの商店街で、事業主の高齢化等により衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店が建ち並ぶ商店街であり、事業主の高齢化、周辺の大型店の影響等により衰退傾向は続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は港区及び周辺区の地域的特性の類似する多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在し、また、繁華性の低いアーケード商店街であるので賃料も低く、求められた価格も低位に試算された。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

堀江地区は地域イメージが良好であり、業務系用途だけでなく、住居用途の需要が強い。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については売買市場において需給逼迫の状況が継続し、高値安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

梅田西側背後に位置し分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後はマンションが次第に増加するものと見込まれる。地価水準は引き続き上昇傾向が持続すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、住宅の賃貸需要が底堅く収益性に基づく価格形成も認められるが、地域の特性が商業から住宅系への移行が見られることから、長期的な将来収益の予測には不確実性が伴う。加えて、高止まりした建築費の動向、利回りの低下等に信頼性がやや欠ける。このような地域要因の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小戸建住宅のほか共同住宅も散見される住宅地域として熟成している。地域要因に変化はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅とアパートが混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境に変化はないと予測する。JR関西本線沿線の住宅地は選好性がやや低く、下落幅は縮小したものの地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかマンション等の賃貸建物も見られる住宅地域で、駅が徒歩圏内のため賃貸市場は形成されているが、標準地は規模が小さいため経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、JR加美、新加美及び地下鉄平野駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視した信頼性のある自己利用目的での取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域である。但し、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、需要はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が見られる住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。区内での需要はやや弱く、地価水準は若干の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心に形成される住宅地域として居住の利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も見受けられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、四つ橋線沿線の駅接近性に優れた住宅地において安定的な需要が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模の個別性からも自用の居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。よって、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、類似の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅等の混在の程度等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。良好な住環境等に起因する需給の安定性により、地価動向はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境、公共施設の動向等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと思われる。当該地域の生活利便性の程度、不動産の需給動向等より、地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域として成熟しており、地域内に大きな変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。需給動向を反映して、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

自用目的の取引が多い地域で適正な賃料水準の把握は難しく、想定要素も多いため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内に存する類似の取引事例を採用し、規範性の高い価格が求められた。本件では市場性に着目した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心から遠く、住宅選好性が低いので、需要の弱い状況が続き、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されるには至っておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。事業収支の観点から、標準地に経済合理的な共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が比較的良好な混在住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

生活利便性が比較的良好な戸建住宅と共同住宅の混在住宅地域で、特段地域要因の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。立地条件に恵まれているため需要は底堅く、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在した住宅地域で、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も認められる。低位に試算された収益価格は厳しい賃貸市場の実情を反映していると考える。自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性及び取引市場の実情を考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに対象標準地の価格の推移や類似する他の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。比較的最寄駅から近く、値頃感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状維持で推移するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には、地主が税金対策として建築した賃貸マンションが散見される程度で、投資家が投資目的で新規に土地から購入して建設された収益物件は認められない。一方、当地域は一般住宅を中心とする住宅地域であるため自用目的の取引が多く、市場性を反映した比準価格は高い説得力が認められる。したがって、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、利便性の高い住宅地域として、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、前年度価格からの検討も踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠隔に立地する、選好性が低い住宅地域であり、地域要因には特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。交通接近条件が劣るため、地価水準はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の小規模一般住宅が支配的であり、その取引目的も専ら自用目的である。さらに対象標準地の規模、交通接近条件等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいこと等より、本件においては収益価格の試算は妥当でないと判断した。従って、取引事例との比較の観点から試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な戸建住宅と共同住宅の混在する既成市街地で特段の地域要因の変動は認められない。不動産需給は改善している。

地域要因の将来予測

当該地域は、利便性の高い戸建住宅と共同住宅が混在する既成住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣を含む周辺には賃貸用の共同住宅も認められるが、取引としては自用目的での取引が中心である。本件評価にあたり、比準価格については、信頼性のある多数の取引事例を収集し得た。収益価格については、賃貸不動産経営の実情が厳しいこと等により低く試算された。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、後記（8）との検討及び売買希望価格の動向等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加美・長吉地区は、平野駅周辺と比較し利便性が低いことから、地価の下げ幅は縮小傾向にあるものの、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅を中心に一般住宅等が混在する住宅地域で、特段地域要因の変動は認められず、当面現状を維持し推移すると予測する。地価は下げ止まりの様相を見せるものの、引き続き緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には大規模画地が多いため賃貸用共同住宅が多く存するが、家賃支払い能力の限界から、土地価格に見合う賃料形成には至らず、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。また、市場動向を反映した比準価格に比べ、想定項目が多い収益価格は規範性にやや劣ることから、本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西成区の中にあって比較的人気のある利便性の良好な住宅地域であり、地価は横ばい傾向であり、地域要因については特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺住宅地の取引動向等から見て横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、大部分が小規模一般住宅であり、自用目的での取引が中心である。比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・試算・検討し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が志向される地域であることから低めの試算結果となった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画が整然とした住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多く店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地であり共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

関目高殿駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は横ばいで推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価は当面横ばいのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

他地区からの流入が少なく、需要はやや弱い状況が続き、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模住宅が多い住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。接近条件は劣るが、地価水準は概ね底値圏にあり、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅の多い住宅地域にて、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格は市場の実勢を反映している。標準地は画地規模が小さく、最寄駅からの接近性が劣り、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に大きく影響を与える要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅を主体として店舗等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業利用の混じる中低層住宅地であり、周辺は賃貸マンション等の収益物件も比較的存在するが取引は少なく、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格に比して収益価格の地価形成への影響は相対的に小さい。したがって、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。マンション需要は依然として高いが、適地の供給が少ないことから、需給は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはマンションが多く、開発素地需要も旺盛なことから、標準地と同程度の規模では分譲マンションの素地としての取引が主となる。したがって、マンション適地の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映しており、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格も説得力が高い。そこで開発法による価格及び比準価格を相互に関連付け、他の標準地との検討及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、利便性の高い弁天町駅徒歩圏の住宅地の選好性は高く、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模等の個別性からも自用の居住用の個人需要者の取引が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことにより低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域として熟成している。区内人口は減少傾向で、特に区内南西部は住宅地の選好性が低く、需要は依然弱含みで、力強さは見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に店舗等も見られるが、画地規模等の個別性からも自用の居住用の個人需要者の取引が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことにより低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

此花区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は居宅のほか事務所兼住宅や共同住宅等が混在する住宅地域。最寄り駅から徒歩圏内にあり需要は安定しており、今後も住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は此花区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高いものを選択して試算したもので、市場性を反映しているものと判断される。収益価格は賃貸マンションを想定して試算したが、低位に求められた。本件標準地は熟成した住宅地域内にあり自用目的の売買が一般的なので比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性等、生活利便性に比較的優れた地域であり、住宅地として熟成しており、特に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内の地域的特性が近似する地域の事例を採用し、規範性が高い事例を中心にして求め、精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅のほかに、マンションが見られる住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。堅調な住宅需要を反映し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで、収益価格は参考にとどめ、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。駅から近い商業地域ではあるが、繁華性の高い地域からは外れており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中層の店舗付事務所ビル等を中心とした駅前商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状の商環境を維持し推移するものと予測される。地価水準については、微減から徐々に下げ止まっていくと予測される。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、投資を目的にした賃貸用不動産の取引は比較的少ない状況にある。本件評価において、比準価格については、平野区及びその周辺に所在する類似地域の取引事例を多数収集し、適正に選択・検討・試算し、高い説得力が認められる。したがって、比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

比較的、画地規模の小さい路線商業地域で、特に大きな変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は下落基調が続いてきたが、やや安定化に向かいつつある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。最寄駅への接近性がやや劣る為、収益物件としては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、店舗等の商業利用も専ら低層階である事から、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京橋の商業中心から離れているが、比較的堅調なマンション需要を背景に、一般的要因の影響を受けて、地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。恵まれた都心接近性を反映し、住宅地域としての色彩を強めていくものと予測する。地価は景気動向から、やや上昇傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

大規模物流施設等が建ち並ぶ熟成した工業地域である。地域要因に大きな変動はなく当面はほぼ現状のまま推移すると思われる。立地条件に優れた大規模物流施設用地の需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当圏域は倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、自用物件のほか投資用の賃貸物流施設の立地も認められる。投資物件としての物流倉庫用地の需要は概ね堅調である。以上より、中心となる需要者は、市場性及び収益性の双方に着目して取引を行うものと考えられることから、比準価格と収益価格を関連付け、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今福鶴見駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

今福鶴見駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業場が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地域における取引は、自用目的での取引が主体となっている。比準価格は地域的な特性の類似する城東区内の複数の取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な試算価格である。なお近隣地域は主として小規模戸建住宅が建ち並び、規模、間口との関連で経済的な収益物件の想定が困難なことから収益還元法は割愛した。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には共同住宅も存するものの、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浪速区内中心部は海外顧客の増大により活況を呈しているが周辺部は、翁影響はない。南部エリアでは地域的選好性の格差が大きい。

地域要因の将来予測

古ビルや事業所の建替等にあたっては上層階を住居系用途とする物の進出が予測される。今後の地価動向については大阪都心部における地価上昇の影響を受けて、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの店舗等が建ち並ぶ地域で、近隣地域に目立った開発もなく特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗や併用マンションが連たんする商業地域として概ね熟成しており、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法及び収益還元法により求めた。取引事例比較法は港区及び周辺区の幹線沿いの地域的特性が類似する事例を採用し、補修正も妥当で市場性を反映したものである。収益価格については、収益目的の店舗兼共同住宅を想定し求めたが土地の価格水準に見合う賃料水準にないと思われることから低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心居住希望者のニーズに適した地域であり、堅調なマンション需要に加え、ホテル用途との競合により地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

なにわ筋沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の競合により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江之子島再開発事業が進捗しており、周辺ではマンション開発用地として高値取引が散見される。

地域要因の将来予測

江之子島地区ではタワーマンションや総合病院等を核とした再開発事業が進められており、都市型マンション地域として熟成していくと予測する。当面の地価動向については、高値安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

種々の用途が混在するが、堀江地区の地域イメージは良好であり、レジデンスを中心に底堅い不動産需要が期待できる。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については売買市場において需給逼迫の状況が継続し、高値安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

 既存住宅内で、一部旧村落の狭小街路が残るものの、都心アクセスの良さから一定の需要があり、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

 近隣地域は福島区・北部の既存低層住宅地域であり、当面の間現状のまま推移すると判断した。地価水準は、需要は区中心や東部比較では低いものの一定程度あり、微増傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には居住賃貸需要はあるも、対象標準地の規模から十分な収益性を期待できない。一方、取引は戸建住宅もしくはその素地として近時の実証性を備えたものである。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格（戸建用途の立地類似事例）をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

千鳥橋駅前のマックスバリュー等スーパーの増加により競合する小売り店は厳しい状況にある。

地域要因の将来予測

アーケード商店街は全般的に衰退傾向にあり、四貫島商店街も例外ではない。しかし、駅に近いので、1階が店舗、2階以上が共同住宅という賃貸マンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は此花区のみならず隣接区商業地域の取引事例の中から規範性のあるものを選択し、取引価格に環境条件等の価格形成要因を比較して試算したもので実証性が高く市場性を反映しているものと判断される。収益価格は中層の店舗・共同住宅から試算した。本件標準地は商業地域内に存するので、比準価格と収益価格を関連づけて得た価格を標準に、代表標準地「大阪港5−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。

地域要因

工場・倉庫・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす要因は、特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模工場、共同住宅等が混在する地域であり、当面は現況の土地利用状況が維持されるものと予測する。また、地価水準については、周辺宅地の取引動向等から判断して横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模工場・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、収益物件としての工場、倉庫のほか共同住宅等も認められるが、収益・賃貸を目的とする工場・倉庫用地等の事業用地の取引は少なく、工場・倉庫等の自己使用を目的とする需要が中心であると考えられることから、本件においては比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

業績好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工業地であり、従来環境変化の影響が引き続き広範にみられる中、通販・物流需要が比較的有効で、業種・規模による企業間格差は大きいものの、全体として需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も見られるが、全般に業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件や住環境に相対的劣位があるものの、良好な交通接近条件と底値感が下支えとなって地価は硬直的になっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。街路条件や環境条件に劣るものの、都心部や最寄駅との位置関係の優位性が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

小規模な画地が多いため経済合理性に適うような共同住宅の想定は困難で、需要の中心が戸建住宅用地であることも考慮すると収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性、ターミナル駅である京橋駅徒歩圏で底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅及び事業所等混在地域であり、周辺には共同住宅も見られるが主として自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視される。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や都心部、商業施設等との位置関係が良好であり、値頃感もあるため地価は底堅いものの、力強さには欠けている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で、環境の変化に寄与する要因はないため当面現状のまま推移する。鶴橋駅に近く、利便性に優れた住宅地域で、需要に閉塞感はあるものの政策効果等に下支えされて地価は硬直的に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地としては値頃感があるものの、マンション用地等としての需要の下支えはないため地価の力強さは欠けたままである。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ熟成した商業地域で、現状のまま推移する。金融機関等が多い大池橋交差点付近に位置するものの、マンション用地需要も期待できず、地価は硬直的に推移すると予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の商業地域等に存するものであることから、比準価格は近時の市場性を良く反映している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含んでおり、試算価格が流動的になることが欠点である。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められず、概ね現状で推移するものと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、利便性の高い住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立している。一方、画地規模から経済合理性にかなう共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場・倉庫等の建ち並ぶ工業地として熟成している。近年、都心接近性の優位性から物流用地に対する需要が旺盛な地域であるが、供給は見られない。

地域要因の将来予測

工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域として熟成している。工場の新規投資需要は未だ弱いが、大阪都心部への接近性が優れていることから物流用地需要が旺盛な地域であるため、長期的には倉庫利用が更に進むと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、大型物流施設用地には小さい画地規模等の個別性からも自用の物流業者の取引が需要の中心となる可能性が高い。そのため、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、想定要素も多く、昨今の高い建築費のもとで土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗兼共同住宅や事務所等が混在する商業地域である。土地の高度利用は進んでいるが、当分の間、現状の利用状況で推移するものと予測する。地価は、持ち直しつつあるが、先行きはやや不透明である。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。最寄駅への接近性がやや劣る為、収益物件としては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、店舗等の商業利用も専ら低層階である事から、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向にある小規模店舗等が建ち並ぶ商店街であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

小売店舗等の多い古くからのアーケード商店街であるが、繁華性等にやや乏しく将来的には商店街としての特性は減退すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くからのアーケード内の商店街であり自用の店舗が中心である。需要も自用目的の店舗が中心である。収益価格は厳しい賃貸市場の実情及び近隣の商況を反映し低位な試算結果となった。本件評価にあたり、比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、前年代表標準地の価格からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド増による集客力の向上等により、店舗、事務所等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗、営業所等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動も見込まれないため、今後も現状の利用を維持するものと思われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

大国町駅周辺は都心近接の立地条件から賃貸マンションを中心に投資需要が比較的強い。但し、取引価格水準は需要者の属性によるバラつきが大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変化は認められず当分の間は現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものとする。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向は窺える。その他土地利用については安定的であることから、大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

工場、住宅、駐車場等が混在する地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準については、周辺宅地の取引動向等から見て引き続き微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の工場や倉庫又は居住の快適性や生活利便性が重視される住宅が混在しており、画地規模と土地利用者の属性などにより、取引にばらつきがあるものの、比準価格の試算にあたっては、多数の取引事例を収集し、適正に選択、検討、試算し得た。収益価格は賃貸市場の厳しい実情を反映し、低位な試算結果となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因、市場特性に変動は認められない。事業用地需要はおおむね堅調で地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後周辺地域の住宅地化の影響を受ける可能性があるが、当面は現状の利用を維持するものと思われる。地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

倉庫兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。