大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外(荒本駅・南巽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


172,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外(大阪府東大阪市巽東２−１６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を172,000円/㎡としました。

大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
住居表示巽東２−１６−１
価格172,000円/㎡
交通施設、距離南巽、300m
地積156㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、市営住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下賢一
価格172,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は生野区南東部を中心として区内の住宅地域全般に及ぶと判定される。需要者は従来から生野区内に居住するか地縁を有する一次取得者が中心であり、生野区以外からの流入は少ない。不動産業者による開発意欲は改善傾向にあるが、エンド需要者の購入意欲は高まっておらず、市況は静態的である。一次取得者向けの新築戸建住宅の中心価格帯は総額2，000万円台後半から3，000万円台前半と把握される。
一般的要因金融緩和を背景に都市部の不動産市況は全般に緩やかな回復基調が続いている。かかる中、当区の住宅地の需給についても概ね安定的に推移している。

秋田佳紀氏による調査レポート

不動産鑑定士秋田佳紀
価格172,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であり、地域の価格形成に大きく影響を与える要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は住宅や市営住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して、ほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄千日前線沿線で生野区東部を中心とする住宅地域である。需要者は当区に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、周辺地域からの転入は少ない。需給動向は最寄駅が地下鉄駅であり、都心へのアクセスに優れるが、需要者の住宅選好性や周辺の土地の利用状況から、需要は現状を維持している。取引の中心価格帯は、土地は100㎡程度で1500∼2000万円、建売の新築戸建物件は3000万円前後とみられる。
一般的要因景気の緩やかな回復基調の中、生野区は人口の減少、高齢化傾向が続く。需給は割安感から比較的堅調であるが、立地条件によるバラツキがみられる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6793301
北緯 135度6010123

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市東住吉区長吉長原町２３５番１大阪府大阪市東住吉区鷹合町２丁目３１番１の一部大阪府大阪市東住吉区西今川町４丁目３５番３大阪府大阪市西成区橘通９丁目４番２及び４番３大阪府大阪市西成区松通４丁目６番の一部大阪府大阪市旭区大宮北之町２丁目３２番５大阪府大阪市旭区新森小路北１丁目１２８番４大阪府大阪市旭区中宮町１丁目１７番２大阪府大阪市旭区千林町３丁目２１７番１大阪府大阪市旭区今市町１丁目４７番２大阪府大阪市城東区野江東之町１丁目５番４大阪府大阪市城東区関目町３丁目１６番５大阪府大阪市阿倍野区丸山通２丁目３４番大阪府大阪市阿倍野区阪南町３丁目２９番３３大阪府大阪市阿倍野区北畠１丁目１１４番の一部大阪府大阪市阿倍野区松崎町２丁目２４１番大阪府大阪市東住吉区平野政所町５丁目２２番１６の一部大阪府大阪市西区本田町２丁目２０番４大阪府大阪市大正区平尾町１番，ほか３４筆の一部大阪府大阪市天王寺区清水谷町１３番１６大阪府大阪市天王寺区細工谷町１番２２大阪府大阪市天王寺区北山町２７番４９大阪府大阪市天王寺区石ケ辻町３５番２大阪府大阪市天王寺区堀越町６３番４大阪府大阪市東住吉区駒川町８丁目２９番４大阪府大阪市都島区大東町３丁目１５番２大阪府大阪市都島区都島中通２丁目８１番大阪府大阪市福島区大開町４丁目３１番１及び３２番２９大阪府大阪市此花区木場町１４番２、１７番、２０番、２２番２及び２７番２大阪府大阪市都島区東野田６丁目４５番６及び４５番７の一部大阪府大阪市東住吉区長吉六反町２１８番２大阪府大阪市東住吉区喜連町２１１７番大阪府大阪市城東区諏訪東２丁目３３番３大阪府大阪市城東区古市中通５丁目４５番１５大阪府大阪市城東区茨田諸口町１２３３番２大阪府大阪市阿倍野区美章園１丁目７７番大阪府大阪市阿倍野区昭和町１丁目１３番２０大阪府大阪市港区桂町３丁目２番１大阪府大阪市大正区大正通２丁目４０番３大阪府大阪市西成区松田町１丁目４７番３の一部大阪府大阪市西成区千本通１丁目３５番９の一部大阪府大阪市西成区玉出本通５丁目７１番大阪府大阪市西成区東田町８０番２４大阪府大阪市西成区南吉田町４１番４大阪府大阪市東住吉区瓜破広狭町２６番大阪府大阪市東住吉区山坂町５丁目９４番１３大阪府大阪市東住吉区矢田矢田部西通５丁目１４番２大阪府大阪市東住吉区矢田矢田部町中通１丁目２番２大阪府大阪市東住吉区長吉川辺町３８９番大阪府大阪市城東区今津南４丁目２５番１大阪府大阪市城東区今福南２丁目８５番５大阪府大阪市城東区今福北３丁目１３番８９大阪府大阪市城東区今福中１丁目５４番４大阪府大阪市生野区南生野町１丁目７５番１０大阪府大阪市旭区赤川２丁目１５番３４の一部大阪府大阪市浪速区浪速町東２丁目９番２７大阪府大阪市浪速区霞町１丁目１番２１１大阪府大阪市浪速区大国町１丁目１２１番８大阪府大阪市浪速区元町２丁目６７番大阪府大阪市大正区北泉尾町１丁目１９３番ほか１筆大阪府大阪市天王寺区味原町１０番５大阪府大阪市西区新町南通２丁目１０２番大阪府大阪市西区南堀江立花通３丁目７番大阪府大阪市西区靱本町４丁目３９番大阪府大阪市西区南堀江大通６丁目７番大阪府大阪市西区九条南２丁目３番２０大阪府大阪市港区入舟町４丁目２２番３の一部大阪府大阪市港区辰己町３丁目３４番の一部大阪府大阪市此花区四貫島正岡町１３番４の一部大阪府大阪市此花区酉島町３丁目４４番ほか１筆大阪府大阪市西成区玉出本通２丁目１８番８ほか１筆大阪府大阪市浪速区桜川５丁目５番５ほか１筆大阪府大阪市港区東田中町８丁目４９番の一部大阪府大阪市西区土佐堀船町６番２ほか１筆大阪府大阪市西区立売堀上通１丁目６６番大阪府大阪市福島区鷺州本通１丁目５５番の一部大阪府大阪市平野区長吉川辺１丁目３８９番大阪府大阪市鶴見区今津南４丁目２５番１大阪府大阪市住之江区中加賀屋町３丁目２６番３大阪府大阪市住之江区浜口西２丁目１８番５大阪府大阪市住之江区中加賀屋３丁目４５番１２大阪府大阪市住之江区御崎５丁目６６番３大阪府大阪市住之江区粉浜西１丁目４番１９大阪府大阪市住之江区東加賀屋１丁目８７番２大阪府大阪市住之江区緑木町２丁目２４番大阪府大阪市平野区長吉長原２丁目２３５番１大阪府大阪市平野区瓜破５丁目２６番大阪府大阪市平野区長吉出戸６丁目５８６番１大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目２９７番大阪府大阪市淀川区十三元今里１丁目３番１２大阪府大阪市淀川区木川東２丁目２３番３大阪府大阪市淀川区東三国町３丁目３３１番外大阪府大阪市淀川区新高６丁目１０番１１５大阪府大阪市淀川区十三東２丁目３８番４大阪府大阪市淀川区野中北１丁目３９番外大阪府大阪市鶴見区茨田諸口町１２３３番２大阪府大阪市住之江区粉浜３丁目１０４番１３外大阪府大阪市平野区加美北８丁目９１番３大阪府大阪市平野区加美東５丁目５４番８大阪府大阪市平野区平野市町２丁目６８番２３大阪府大阪市淀川区野中南１丁目８５番１４内大阪府大阪市淀川区東三国町２丁目１３７番５０大阪府大阪市淀川区十八条１丁目１８７番６大阪府大阪市西成区千本南１丁目２２番内大阪府大阪市旭区中宮３丁目２９番２０大阪府大阪市旭区大宮３丁目６１番３大阪府大阪市生野区生野東１丁目３番７大阪府大阪市生野区新今里６丁目４８番３大阪府大阪市浪速区芦原２丁目２番２２大阪府大阪市天王寺区真法院町２５０番大阪府大阪市港区抱月町３丁目１５番大阪府大阪市港区西田中町３丁目７０番４大阪府大阪市大正区南泉尾町２丁目７０番外大阪府大阪市大正区北恩加島町５５番１３２大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番３１大阪府大阪市此花区伝法２丁目６０番６９大阪府大阪市都島区内代町１丁目９番大阪府大阪市平野区平野本町４丁目８番４外大阪府大阪市平野区平野上町２丁目９番１大阪府大阪市都島区都島本通３丁目３９２番大阪府大阪市西区南堀江１丁目５番３大阪府大阪市住之江区北加賀屋５丁目２７番１３大阪府大阪市城東区今福東２丁目１３番８７大阪府大阪市生野区生野西１丁目６７番４２大阪府大阪市浪速区恵美須西２丁目６番２０大阪府大阪市港区弁天４丁目６番１０外大阪府大阪市西区土佐堀２丁目７１大阪府大阪市西区川口１丁目１９番１外大阪府大阪市西区北堀江２丁目２番３外大阪府大阪市福島区海老江４丁目１９０番２大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３外大阪府大阪市住之江区釜口町７番１大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４大阪府大阪市西成区潮路２丁目１番１２１大阪府大阪市阿倍野区昭和町１丁目８番１５大阪府大阪市城東区関目４丁目６番４４大阪府大阪市生野区桃谷３丁目７番３大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４大阪府大阪市生野区勝山南４丁目４番７大阪府大阪市浪速区塩草２丁目４番５外大阪府大阪市港区波除２丁目９番１６大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８大阪府大阪市東住吉区南田辺１丁目２２番１３大阪府大阪市平野区平野南２丁目５番１０大阪府大阪市平野区長吉長原１丁目４１１番４大阪府大阪市平野区加美南４丁目３４番９大阪府大阪市住之江区中加賀屋２丁目８７番７大阪府大阪市住之江区浜口西２丁目２６番２３大阪府大阪市住之江区御崎５丁目１２６番３大阪府大阪市住之江区西加賀屋３丁目２６番４０外大阪府大阪市住之江区粉浜西２丁目４番４８大阪府大阪市住之江区粉浜３丁目８３番外大阪府大阪市住之江区緑木２丁目２９番１大阪府大阪市平野区瓜破１丁目１３番１大阪府大阪市平野区平野市町１丁目５３番３大阪府大阪市平野区喜連７丁目１９番８大阪府大阪市平野区長吉六反３丁目２５５番１０大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番大阪府大阪市淀川区西中島３丁目１９番８大阪府大阪市淀川区三津屋中１丁目１３番５大阪府大阪市淀川区十八条２丁目２１３番外大阪府大阪市東住吉区駒川３丁目１８番２１大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目９０番２内大阪府大阪市西成区天下茶屋東２丁目５番４外大阪府大阪市西成区玉出中１丁目３６番３大阪府大阪市淀川区三国本町１丁目１６番２３大阪府大阪市阿倍野区王子町４丁目１番２大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋５丁目９番３６外大阪府大阪市東住吉区湯里５丁目７０番３大阪府大阪市東住吉区住道矢田１丁目９番３大阪府大阪市東住吉区住道矢田５丁目４３番１大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６大阪府大阪市東住吉区南田辺２丁目２番３外大阪府大阪市城東区成育３丁目５４番１７大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９大阪府大阪市城東区中央１丁目５２番大阪府大阪市阿倍野区天王寺町南３丁目３４番２３外大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区文の里３丁目５９番２外大阪府大阪市生野区勝山南１丁目８２番２６大阪府大阪市生野区巽北４丁目８３番１大阪府大阪市生野区生野西２丁目４６番３外大阪府大阪市天王寺区清水谷町６番２２外大阪府大阪市天王寺区北山町４８番２外大阪府大阪市天王寺区生玉町５３番４大阪府大阪市天王寺区玉造本町５番２大阪府大阪市天王寺区玉造元町１番５１外大阪府大阪市天王寺区上汐３丁目８番１９大阪府大阪市浪速区塩草１丁目３番２０大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３４番５大阪府大阪市浪速区敷津西２丁目８番２大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目１４番４高知県幡多郡大正町田野々字山ノ沖３６４番２高知県幡多郡大正町田野々字広岡５００番４大阪府大阪市大正区南恩加島５丁目５番１１大阪府大阪市此花区酉島１丁目２０番大阪府大阪市此花区春日出中１丁目４番１１大阪府大阪市此花区春日出北２丁目４番４大阪府大阪市此花区桜島２丁目７６番５外大阪府大阪市西区本田３丁目２番７大阪府大阪市都島区都島中通２丁目１０１番大阪府大阪市都島区東野田町５丁目２３７番２大阪府大阪市都島区都島北通１丁目２番３大阪府大阪市都島区片町２丁目２番１外大阪府大阪市住之江区中加賀屋２丁目２９番３大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外大阪府大阪市大正区北恩加島１丁目１７番４大阪府大阪市浪速区戎本町１丁目３番３大阪府大阪市浪速区大国１丁目１２３番１５外大阪府大阪市平野区平野北１丁目７番４大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１大阪府大阪市平野区加美西１丁目７３番６大阪府大阪市東住吉区杭全１丁目１３番６大阪府大阪市西成区北津守３丁目３３番３外大阪府大阪市西成区南津守６丁目９６番１５大阪府大阪市浪速区塩草３丁目８番１３

参考：近隣駅の地価相場

荒本駅(地価相場 241,000円/㎡)南巽駅(地価相場 190,000円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)長田駅(地価相場 237,500円/㎡)ＪＲ長瀬駅(地価相場 296,000円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード