地域要因

既存の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

耳成駅周辺の既存の近隣商業地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅等も混在する駅近くの近隣商業地域である。空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、一定の需要が認められるが、小規模な画地が多く、多少古さも感じられる地域であるため、地価は下落に転じた。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には収益目的の賃貸物件も見られる。しかし、近隣地域に関しては100㎡前後の画地が中心で、事業採算に見合った賃貸物件の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であり、市場における取引価格を指標として不動産売買が行われる傾向が認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価はほぼ横ばい傾向で推移しているものと思われる。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

競争関係にある大規模店舗の進出及び一般的要因の影響も一段落し、需給動向は概ね落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件地域は橿原市内の商業地域であり、中心となる需要者は収益性も重視しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を参考にして、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域で、地域要因について特段変動は認められず、需要も静態的に推移しており、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅への接近性に優れているとは言い難いものの、周辺には低層の賃貸用共同住宅が見られる。しかし、対象標準地の画地規模等を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主とする住宅地域である。特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因や生活利便性との関連で概ね安定的に推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の市況を忠実に反映し客観性が高い。一方、標準地の存する地域は自用目的の戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟である。こうした地域の特性のため賃貸事例の収集ができず、収益還元法の適用を見送っている。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域において、新たな店舗の立地も見られ、景気の回復と相俟って徐々に需要は強くなっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所が見られる路線商業地域で、特段の変動要因はないため当分は現状維持と予測する。景気回復とともに業務用地の需要も持ち直し、地価水準は横ばいからやや上昇と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に位置し、収益価格は重視すべき価格であるが、賃貸物件が少なく賃貸市場の成熟の程度は低く自用の店舗等が多く見られることから、収益価格は信頼性がやや劣る。比準価格は、広域的な観点から収集した取引事例により求め、路線商業地としての稀少性を反映しており、相対的に信頼性・説得性は高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、市内中心部や最寄駅から遠く、不便な地域であるため、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅からやや遠隔に位置する住宅団地であるため、自己使用目的での取引が大半を占める。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地からやや離れた、古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性は低く、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの需要はまだ弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

接近条件・環境条件が相対的に劣る住宅地域であり、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駐車場及び未利用地も見られる住宅地域であるが、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要はまだ弱含みであるが、地価水準はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

橿原市の中心部からややはずれているものの、周辺には賃貸用住宅も見られるが、画地条件から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、小規模開発による戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。需給動向に関しては二極化の影響もあり、予断は許されない。

地域要因の将来予測

周辺のミニ開発等のほかは、今後もしばらくは大きな地域要因の変化は予想されず、需給動向はやや弱含みであるが、地域は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動を決定している。したがって、本件においては比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。