地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

東海市の住宅地域としては交通施設及び商業施設が比較的充実している地域であり、概ね熟成した住宅地域である。需要は底堅く地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばいからわずかな上昇傾向で推移している

地域要因の将来予測

中規模住宅を主体に閑静で良好な住環境を形成しており、概ね熟成した住宅地域である。需要は底堅く地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、建売住宅等の取引が中心で収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地の画地規模は小さく、間口も狭いことから共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばいからわずかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、当面の間現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばいからわずかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、当面の間現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段変動は認められなかったが、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

東海市南部の路線商業地域で、地主等の資産活用による収益物件も見られる地域ではあるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は、東海市内の類似性のある路線商業地事例等から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は土地の価格に見合った賃料形成がされておらず、低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の商業地としての環境に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

駅前の近隣商業地域である当該地域は、当面は現状のまま推移しつつも、商業繁華性は徐々に低下していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は小売店舗や飲食店等が多く存するが、自用使用目的であり賃貸用の収益物件が少ない。不動産の収益目的の取引は少なく、収益性による価格形成がされるには至らない。賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には信頼性が劣る。したがって、実際の取引による動向を反映した比準価格を重視とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中央南部の中規模住宅団地内に存し、地域要因に大きな変化はないが、地価は住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等が建ち並ぶ市中央南部の中規模住宅団地内に存する住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、東海市中央南部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅も概ね徒歩圏内にあり、比較的生活利便性の高い地域であることから、需給は概ね安定しており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然としたほぼ熟成した住宅地域で、一部には未利用地も散見されるものの、今後も現状を維持して、地価も概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

比較的古くに開発された住宅団地で熟成度が高く、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。居住環境の整った住宅地域であり、需要は安定しており、地価水準は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、周辺の公示価格等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅との接近性に優れる住宅地域であり、今後の西側の都市計画道路の供用により、さらに利便性が増すことが期待される地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然としたほぼ熟成した住宅地域で、今後も現状を維持して、地価も概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特になく、市街化調整区域内にある既成の農家住宅地域のため、土地の需給動向に動きは見られない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内にある既成の住宅地域で土地の取引は停滞しており、地価水準は当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、土地の価格は同じ地域内や居住環境が類似する周辺地域での取引価格が指標とされる。土地の利用状況や未成熟な賃貸市場等により、賃貸用建物を想定することは現実的ではなく、土地の収益力は重要性が低いため、収益還元法は適用しない。実際の取引事例から査定した比準価格は信頼できる試算価格と言えることから、当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。