地域要因

バス便であるが、地価水準が低いことから、低額物件を中心に取引は比較的存在し、地価も周辺地域と同様、横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや遠方にある住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外に共同住宅等も見られるが、相続対策等を動機とし、また、容積率を反映して採算面等からみて、収益目的での土地需要はほとんど期待できず、地域内での土地取引の中心は自用目的と判断される。よって本件においては、規範性の高い取引事例を基に試算し市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低く試算されたことも考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上星川駅から徒歩圏であるが、高台で細街路が多く街路条件が劣るため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。戸建住宅が多いアパートも見られる高台の住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

星川駅から徒歩圏の地域で、利便性に優るため需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。駅に近い戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心で、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

星川駅から徒歩圏内であるが、傾斜地の既存住宅地域のため需要は限定的で、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境に優れた高台の優良住宅地として熟成しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。高台の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な優良住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額の関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

洋光台駅から徒歩3分程度で利便性良好であり、居住環境の高さから需要は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩3分程度と近く良好な居住環境を形成している。戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域として熟成している。大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域として熟成している。今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域で、駅に近く、マンション等も多く見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。バス便利用圏域で利便性に欠ける地域である。住民の高齢化に伴う人口減も進んでおり、地価は弱含みと判断される。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用で高齢化に伴う人口減も進んでおり、需要は弱含み、地価は下落で推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるもののバス便利用の高台にあり、戸建住宅が中心の地域である。地域内の土地取引は居住の快適性・生活の利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠隔にある高台の住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域であり、アパート、マンション等も見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏であり、品等の優れた住宅が建ち並び居住環境も良好であるが、高台の地域特性から需要にやや弱さが窺われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的品等に優れた中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の居住環境が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺では共同住宅もみられるが、最寄駅からやや離れた高台であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象標準地所在の磯子台周辺事例を中心に、接近条件等の類似性の高いJR根岸線最寄りの事例を選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価の上昇幅は縮小傾向で推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、地価は全般的に上昇幅が縮小傾向にあり、駅距離のある地域は地価下落も予測される。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同じ中規模の土地の取引事例を中心に収集し試算しており、信頼性が高いものと判断した。周辺にはアパート等も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用の一般住宅の取引市場において価格が形成されていることから、低めに求められた収益価格は相対的に説得力が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。