地域要因

住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等は認められない。堅調な土地需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した実証性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。周辺に賃貸住宅等も多く見られるが、対象標準地の画地条件等から収益性はあまり高くない。投資目的の取引も見られる地域であるが、住環境が重視される住宅地としての取引実態等から、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量することが妥当と判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急世田谷線「松陰神社前」駅に近接する近隣商業地域であるが、背後の住宅地取引に影響を受けて、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は近隣商業地域にあって店舗兼共同住宅が多くテナント需要が限定的であることから、やや低位に求められた。近隣商業地域という地域の特性に留意して求めた比準価格が説得力を有すると思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅利便性ある住環境も概ね良好な低層住宅地で比較的都心部への利便性もあり需要は堅調で地価上昇傾向。その他、特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩で利便性ある一般住宅、アパート等が建ち並ぶ比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅やアパート等が建ちならぶ比較的住環境も良好な低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、アパート、賃貸マンション等も比較的見られる地域ではあるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある祖師ヶ谷大蔵駅を最寄り駅とする戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩で利便性ある幹線道路線商業地で需要は全般に堅調で地価上昇傾向が継続している。その他、特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅からの利便性にも優り、沿道に中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地である近隣地域の特性及び店舗、事務所、店舗兼共同住宅等収益物件が取引の中心で、自営の店舗併用住宅等も見られる状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である松陰神社前駅への接近性は普通程度であるが、東急田園都市線駒沢大学駅も徒歩圏で利用可能である。居住環境が概ね良好な住宅地域に存するため、アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から比較的利便性ある住環境もほぼ良好な低層住宅地域であり、需要は堅調に推移し地価は上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩で比較的利便性ある一般住宅を中心とする比較的熟成した住環境良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心部利便性ある中規模一般住宅等を中心とする熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等も見られるものの、住環境や快適性が重視される一般住宅が中心の低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地であり、特に大きな変動要因等はない。景気動向を背景に安定した需要があり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらず、ここしばらくは、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域であるが、土地の経済価値に見合う賃料収入が得難いため、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い取引事例から試算されており、信頼性は高い。対象地域は、自己利用目的の取引が主であることから、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

重要な変動はない。駒沢大学駅から徒歩約5分の玉川通り沿いの商業地域であり、繁華性の程度は良好であるため地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

玉川通り沿いの商業地域であり、地域要因に変動は特に見られないことから当面現状を維持するが、地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

標準地は、国道に接面し良好な街路条件を有しており、接近条件も最寄駅から徒歩圏（徒歩約5分）であり、中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域に位置することから、市場性と併せて収益性も期待することが可能な地域である。よって、不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価格及び想定建物から得られる賃料収入を基礎とした収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。