地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

中高層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持するものと思われる。

価格決定の理由

最寄駅に近い商店街の取引など、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。東府中駅は然程高い繁華性は示していないが、地域内には店舗付事務所ビル等も見られる。事業者向けの賃貸市場の成熟性は総じて低く、収益価格よりは市場の取引価格が意思決定の基準となる傾向が強い。よって市場実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏域に存しており、住環境も整っている。。近隣地域内に目立った変化は認められない。地価は上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

世帯で居住する目的で戸建住宅を購入することが多い地域である。その為、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格が決定される傾向が強い。周辺には低層共同住宅も見られるが、地主が節税目的等で遊休土地を有効活用する為に建築している場合が多く、投資家等が新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ないと言える。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、近隣地域周辺及び類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに位置する商住混在の路線地域であり、需要はマンション用地を中心に堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

旧甲州街道沿いの路線商業地域であり特段の地域の変動要因は認められないが、今後は徐々にマンションの建築が増えるものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は旧甲州街道沿いに位置する地域し、店舗、マンション等が見られるものの、賃貸収益に基づく収益性が価格形成の主要因とはなっておらず、主に自己使用を前提とする取引価格により価格が形成されている。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかではあるが、引き続き上昇傾向で安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的による需要が大部分である。市内でも、利便性、快適性において比較的優位な立地にあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に対して低位に算定された。このため、本件では、実証的な比準価格により信頼を置いてこれを標準とし、収益価格を参考とするに留めて、代表標準地価格との比較検討、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅よりやや距離のある地域であるが、需給は均衡しており、市中心部等の地価の影響を受けつつ、微増ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅からやや距離のある住宅地域であるが、当地域に格別の影響を与える要因は特に見当たらず、概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では、一般戸建住宅の取引が中心であり、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格決定される傾向が強い。土地所有者によるアパート等の建築は散見されるが、新規に土地を購入して収益物件を建築するケースは少なく、収益性が地価に与える影響は小さい。このため、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するに止め、さらに代表標準地価格との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅が中心の住宅地域である。谷保駅からバス便ではあるものの、大型商業施設が近くにあるなど生活利便性は概ね良好で、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多く住環境が良好な郊外型住宅地域である。土地利用や地価に影響を与えるような価格形成要因の変動はなく、今後も現状の一般住宅を中心とした住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

 対象標準地周辺にはアパートや賃貸マンション等の収益物件も混在するが、生活利便性や居住の快適性を重視する一般住宅を中心とした住宅地域で自用目的の取引が支配的である。よって、同一需給圏内の類似地域における規範性を有する取引事例から試算しており、自用地の取得需要が中心である地域的特性を踏まえた比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。