地域要因

熟成した住宅地域であり、過去1年において特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

周辺地域においてミニ開発なども見受けられるが地域に特段の変動を与える要因は見受けられない。二極化傾向が続いていることから、環境条件等のやや劣る当該地域の地価は暫くのあいだ弱含み傾向が続くと推定される。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し規範性の高い価格が求められている。当該近隣地域内においては収益目的の土地取引は極めて少なく自己使用目的が取引の中心であり、また対象地は土地面積がやや小さく収益物件の想定は現実性に欠けると考えられることから、収益還元法の適用は断念した。以上より、土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から遠く、利便性、住環境が劣る地域。地域要因に大きな変動はないが、価格水準は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

駅からバス便の中規模開発された戸建分譲地が見られる中に工場や作業所等が見られる地域である。未利用地等も見られるが地域要因に大きな変動はなく、利便性、住環境が劣ることから地価水準は弱含みで推移。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において代替性のある取引事例を収集し得た。最寄駅から徒歩圏外のバス便利用圏に在る戸建中心の住宅地域内の小規模画地であり、賃貸共同住宅・賃貸戸建住宅の市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。取引の中心は自用目的戸建住宅地であり、快適性、利便性が重視されることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏遠部に位置し、地勢等において相対的に住環境の劣る地域である。土地利用は当面現状維持と予測。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。傾斜のある地域であるが、閑静な戸建住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。今後の地価は下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からバス便の住宅地域で利便性が悪いが、住環境が良好な住宅地域である。2014年3月に市道の一部が開通した他は地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域を形成しているが、駅接近性に劣る。地域の西方都市計画道路と東武野田線との立体交差工事が開通し、各方面へのアクセスが良好となった。今後も現状と同様な土地利用が継続するものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。各事例の比準価格も同程度で得られ、それぞれ関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格となっていると判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

常磐線「柏」駅より徒歩圏内に存する利便性と良好な環境が備わった住宅地域である。そのため、常に底堅い需要を維持している地域である。

地域要因の将来予測

柏駅徒歩圏に位置する住環境良好な住宅地域である。根強い需要に対して供給は限られていることから、強気の値付けが見受けられ、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域では、用途や規模から低層の戸建住宅が標準的使用で、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また規模等の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏内にあるがやや距離がある住宅地域。小規模の宅地開発も見られるが地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。駅からやや距離はあるが、徒歩圏内にはあり住宅地域としてもほぼ熟成していることから比較的需要が見込めるため、価格水準は横這い傾向にある。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域及び周辺地域内において代替性のある取引事例を収集し得た。公法上の規制により高度利用が制約されている戸建住宅地域であり画地も小規模であることから、投資目的の賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の適用は断念した。取引は自用目的のものが中心で、収益性よりも快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離があるが熟成した住宅地域であり地域要因に特段の変動は見られない。街並みはやや古く既存建物を取り壊しての建替需要も見られる。

地域要因の将来予測

近隣の共同住宅団地跡地において宅地分譲が進行中であるが、標準地周辺では地域要因に大きな変動は認められない。駅からやや遠いが徒歩圏内にはあり需要は安定している。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において代替性のある取引事例を収集し得た。標準地は駅からやや離れた住宅地域内に存し、賃貸需要が弱く、投資目的の需要も見られず、共同住宅等の想定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。取引は自用目的のものが中心で、快適性、利便性を重視する戸建住宅用地としての需要がほとんどであるため、より市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内の価格形成要因に大きな変化は見られないが、利便性の劣る地域の競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

柏駅西口から約3kmほど離れており、交通手段はバス便になるため人気の低い地域である。地域的に大きく変貌する要素はなく当面現状のまま推移すると予測される。二極化の進展により価格は下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域に比較的近い類似地域内の代替性の高い取引事例を収集し、適切な要因比較により求めた価格を再度市場性を踏まえ検討の上試算した。一方、対象標準地の存する地域は柏駅からはバス便であり、自己使用の戸建て住宅が需要の中心の地域である。そのため、新規での賃貸物件への投資採算性の確保が困難と思われることから収益価格の試算は断念した。従って、本件では実証的で説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道16号への接近性に優れた準幹線道路沿いに立地しているため、同準幹線道路沿いに物流施設等の集積が進んでおり、熟成化の方向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の工業地域内の規模2627㎡の工業地であり、自用の工業地としての利用が中心となり収益性が取引の指標とされていないことから収益価格は試算しなかった。工業地域であり、生産性が重視されることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の比較的人気のある住宅地域として熟成されている。住宅地域としての地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的熟成された住宅地域を形成しており、当面は現状を維持した土地利用状態が継続するものと予測される。地価については、柏駅徒歩圏であることから、やや強含みで推移していくものと推察する。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性を有する4事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の人気のある住宅地域として熟成されている。画地を分割して販売するケースが増加している。その他、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

近隣地域は柏駅徒歩圏で閑静な住宅地域を形成しており、当面は現状を維持した土地利用状態が継続するものと予測されるが、画地分割が増加していくものとみられる。地価は強含みで推移していくものと推察する。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、市場水準に合致した妥当な価格となった。収益価格は収支項目に想定要素を含み、また対象地は戸建住宅エリアとして人気が高いが、賃貸市場ではそれ程の人気はない。よって、本件では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。