地域要因

新里内の人口・世帯数は、直近1年でともに増加している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、需給関係は比較的安定した住宅地である。価格は景気回復傾向を反映して下落率縮小傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内等に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新里内の人口・世帯数は、直近1年でともに増加している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、需給関係は比較的安定した住宅地である。価格は景気回復傾向を反映して下落率縮小傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内等に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

田島内の人口・世帯数は、直近1年で人口横ばい・世帯数増加となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺に賃貸物件は見受けられず、また市街化調整区域という行政条件から収益物件の建築想定は困難である。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家や一般住宅の存する地域であり際立った変動はないが、需要は限られ地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は市街化調整区域に位置する。近隣地域は周辺農地耕作者の農家住宅を中心に一般住宅、農地等が混在する住宅地域であり、生活利便性に劣ることから賃貸の需要はほとんどなく、賃貸市場が存在していない。したがって収益価格の試算は行わず、比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

新規出店が散見され、市内商業地のランドマークとなりつつある。

地域要因の将来予測

比較的需要の見込める路線商業地であり、価格は下落傾向から横ばいへと変化すると予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はないが、一般的要因等を受け、地価水準の下落は弱まる傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価の下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 対象地周辺には館林市及び周辺の勤労者向けを中心とするアパート等も混在しているが、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。当地域のアパート経営は、土地の収益性より建物の利回りを重視し賃貸している傾向にある。従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 区画整理され街路街区は整った住宅地ではあるが、他の市街地の画地と競合して劣る傾向があり需要は大きくはない。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因の価値を増す地域的事象は見て取れず停滞状況が今後も継続し、地価もそれに連動すると予測。

価格決定の理由

 地域の取引はもっぱら自己利用が目的の戸建住宅の土地である。比準価格は取引事例をもとにした実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格は主に遊休資産の有効活用を主たる目的としており、収益目的での土地の需要は見受けられない。ただし収益価格自体に正常価格を得る指標を失ってはいないため、鑑定評価額の判定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はないが、一般的要因等を受け、地価水準の下落は弱まる傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向が縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 対象地周辺には館林市及び周辺の勤労者向けを中心とするアパート等も混在しているが、自用目的の取引が中心である。当地域のアパート経営は土地の収益性より建物の利回りを重視し賃貸している傾向にある。従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はないが、一般的要因等を受け、地価水準の下落は弱まる傾向にある。

地域要因の将来予測

 市中心部に近い閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は下落傾向から横ばいを維持するものと予測する。

価格決定の理由

 対象地周辺には館林市及び周辺の勤労者向けを中心とするアパート等も混在しているが、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。当地域のアパート経営は、土地の収益性より建物の利回りを重視し賃貸している傾向にある。従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動はないが、需要は低迷しており価格水準は横ばいもしくはやや下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地の住宅地域に存し、自己使用目的の居宅としての需要が中心である。共同住宅等の収益物件は地主による建物の収益性を求めた建築が主であって、土地の収益性を求める家主は少ない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、潜在的な需要はあるが、一般的要因から、地価下落は継続している。

地域要因の将来予測

羽生駅徒歩圏内の熟成度の高い既存の住宅地であり、当面も概ね現状のまま推移する地域と予測した。

価格決定の理由

アパート等も混在するが、戸建指向の強い地域であるため、取引に当たっては居住の快適性、利便性が主要な選択指標となっている。収益性に対する期待は低く、自用目的での取引が中心である。よって、典型的需要者の行動原理をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の市街化調整区域内物件との競合が厳しく、買い手市場の状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化区域外縁部に存し農地等も見られる住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、今後当分の間現状を維持すると予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。