地域要因

地域要因に大きな変化はなく、周辺で目立った開発も見られない。周辺の取引事例の価格水準の低下が見られ、価格の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空地が混在する旧来からの戸建住宅地域であり、街路条件等により住環境がやや劣る。また、高齢化進行等もあり、需要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられない。このため、収益価格の試算を断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、不動産の需給動向及び地域要因の動向、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的居住環境の良好な住宅地域であり、特段の変動要因はない。市内中心部に近い良好な住宅地域では需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中間市役所等中心部に近い傾斜地に存する住宅地域で、何ら変動要因はなく今後も現状を維持するものと予測する。当該地域における住宅地需要は堅調で、地価は、概ね安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ比較的区画整然とした住宅団地に所在し賃貸アパート等は見られない。よって、当該地域では賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好な区画整然とした住宅団地である。新興戸建住宅団地と比べて需要はやや劣るものの、需要は底堅く地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

八幡西区中心部外縁に位置する住宅団地であり特段の変化は見受けられず、今後も現状を維持するものと予測する。街区が整然とし住環境が良好なことから地価は、今後も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格については、対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に存することから賃貸市場は未成熟であり、賃貸物件等の収益性から市場価格を考えることは想定できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域の周辺地域に新興の住宅団地が開発されこの影響を受けるが下落傾向は若干ではあるが引き続き見られる地域である。

地域要因の将来予測

既成化された住宅団地であり、取引は中古住宅であるが少なく住宅の建替えもほとんどない地域である。したがって、地域の要因の変化はないが一般的な要因により下落率は縮まってきている。

価格決定の理由

 比準価格は類似性の高い地域から採用でき、比較検討を行った結果、5試算値がほぼ近似し、すべての試算値を中心に求めたものであるので規範性が高い。収益価格は当該地域が戸建住宅を中心とした地域であり、古い木造アパートが介在する程度で賃料水準の判定が難しい地域である。したがって、収益価格を求めることができなかった。そこで本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡も十分に考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、新規店舗の進出は見られず、有効需要の減退から地価は依然として下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定しているものの、商況は芳しくなく、商業地の需要は回復していないことから地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある低層店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内では、より中心部に近いエリアでも新規の分譲が行われており、近隣地域周辺のミニ開発も含め、これらとの競合関係にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移すると考えられる。周辺における新規の宅地供給との競合もあるが、近隣地域の需給は概ね安定してきており、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目的の取引が主流である。収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件では、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部の路線商業地域であるが、地域の核店舗は隣接市町を含む周辺商業地域との競争が続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模商業施設を核とする路線商業地域であり、少子高齢化に伴う消費減退のほか、周辺市町の大規模店舗との競争による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用が多い一方で賃貸市況は弱く、賃貸市況は総じて低調なため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。需要が弱含みであり地価の下落傾向が続くものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用の建物が立ち並ぶ地域で賃貸物件がほとんど見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との整合性、周辺の類似する標準地価格等の推移動向、需給圏内の商業地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 当該地域は店舗の利用としては低い地域であるが、マンション用地との競合もある地域である。したがって、地価水準はほぼ横這いの状態。

地域要因の将来予測

藤田商店街の衰退の影響を受け、当該地域の繁華性の低い商業地域である。ただ黒崎駅及び中心街に近く、利便性が高い地域であるため、将来的には住居系も兼ね備えた混在地域への移行が予測される地域である。

価格決定の理由

 当該地域は、JR黒崎駅に比較的近い商業地域であるが人通りの少ない地域である。比準価格はできる限り類似性の高い事例を採用するよう努め、比較検討した結果、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。一方、収益価格は賃貸市場が低迷しており、賃料を十分に反映させることは難しいく低く求められたので参考程度にとどめた。そこで比準価格を標準とし、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域に対する需要は比較的堅調に推移しており、北九州市のベッドタウンとして分譲地も散見される。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され、住環境が良好な住宅地域の地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、利用状況は自己使用が主である。本件では、地域的特性から収益価格を求めることができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも水巻町内の区画整然とした住宅地域で成立したものであり規範性が高い。したがって、地域内の市場動向を勘案し、周辺標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。