地域要因

現在、地域要因に特に変動は認められない。地方圏では、工場等の事業経営は、未だ発展段階になく、設備投資を誘引する要因も特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件の近隣地域は、中小工場等で構成された工業地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に留意して事例を採用した上、各種補修正、規範性の軽重の検討等も適切に行い得たため説得力を有する価格を試算できたものと判断した。収益価格については、地域的特性から賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が傾斜地に建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適切な純収益の把握が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、黒崎都心外縁部の共同住宅地域であり、特に変動要因はない。生活利便性に優ることから、地域周辺での取引は、比較的活発である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、相対的に生活利便性に優り、住宅地域として熟成しつつある。今後の地価動向は、取引市場における相対的選好性等を背景に、当面は、微減若しくはほぼ横ばい傾向で推移するであろうと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は黒崎都心外縁部の共同住宅地域である。比準価格については、規模、位置等に留意の上、当該標準地と品等が類似する事例を採用し得たため、実証的な価格を得ることができたものと思料する。開発法による価格も、各種想定を伴うものの投資採算性等に着目した精度の高い価格を試算することができたと判断した。よって、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付けて単価と総額との関連性にも十分に留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

 郊外の大型店舗等に顧客の足を奪われ旧商店街は閉鎖店舗等も見受けられる。ただマンション用地等の需要が旺盛で地価は横ばい程度となっている。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく、また商業地の取引は少ない。ほぼ現状維持の状態にて推移していくものと予測されマンション需要に対する影響を受けるものと予測される。

価格決定の理由

 商業地域の事例は少ないため事情補正を施した事例も採用せざるを得なかったが、その内3試算値が近似したため比準価格は規範性のある価格であるといえる。一方収益価格は郊外の大型店舗等に客足を奪われ、収益性は低下し収益価格は低位に求められた。そこで本件では比準価格を標準に収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は学研都市等の新興住宅地に比べ、需要が弱く、地価水準は下落が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は街路条件がやや劣る旧来からの既成住宅地域であり、今後も概ね現状維持で推移していくものと思われる。住宅需要は弱含みであり、地価水準も当分の間下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は、市場性に着目し、近隣地域と代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき適正に試算しており、信頼性が高い。一方で、収益価格は収益性に着目し試算しているが、賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含む。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はない。八幡西区内の住宅団地の需要は回復傾向だが、地価は下落傾向にある。当該地域の下落幅もやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件では比準価格しか求められなかったが、自用目的での取引が支配的で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場を形成していない。したがって、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、この比準価格の妥当性を判断した上で、比準価格をもって、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの比較的成熟した商業地域であるが、郊外型の大型店舗の進出などにより、需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。収益価格については本来、商業地域において重視されるべきであるが、地縁的取引も見られる当該地域では、元本に見合う賃料を収受しがたく、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を重視し、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。収益価格は理論的な価格であるが、地域内では閉鎖店舗が多いのが現状であり、また想定要素が多い点でやや信頼性に劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに需給圏内の商業地の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域周辺での商業施設の集積や大型マンションの分譲計画等の影響が注視される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内では事務所等の賃貸物件も見られるが、自社自用の物件が多く、また、分譲マンションも立地し、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。そのため、本件では各試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、また、代表標準地との均衡を踏まえて、表記のとおり鑑定評価額を決定した。