地域要因

住環境等の地域要因に特に変動はないが、造船と海運の中心地域で、造船と海運の先行き不透明感等から地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

従来からの比較的大規模な分譲住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地場産業の造船と海運の業況の影響から地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として戸建住宅が建ち並ぶ中、共同住宅等も見受けられる地域であるが、収益物件の取引は少なく、自己使用目的での取引がほとんどである。また、標準地の規模は収益物件としての共同住宅には小さいことは否めず、収益価格は低位に試算されたものと判断される。したがって比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、同一需給圏の宅地分譲価格、成約状況等も検討の結果、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 造船関係者による需要は見込まれるが、需給は弱含んでおり、地価は、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

 造船工場に近く住環境はやや劣るが、区画整然とした郊外の住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地の需給は弱含んでおり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 周辺の共同住宅には社宅が多く、社宅を除くと、戸建住宅が中心の地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。なお、代表標準地とは、おおむね均衡を得ていると判断した。

地域要因

 近隣地域内では空店舗が増加するなど衰退化が見られ、商業地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 今治市の商業地域では、収益性に着目した取引がほとんどなく、賃貸物件が取引されても、自己使用目的の取引が多く、空室率は高い状況のままである。収益還元法においては、貸店舗の新築想定により標準的な収益性を求めたものの、店舗需要は弱く、空室率の捉え方で収益価格は大きく変化するため、信頼性が劣るものと判断した。従って比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の大きな変化は認められないが、造船関連業界の厳しい状況の影響を受け、宅地需要の弱さが見られ、地価水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、今治市北部郊外に位置する分譲住宅地域であるが、地域の主要産業である造船・海運業が最近は業況が厳しく、土地需要力も減退しており地価水準は下落傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、収益物件の取引は殆ど見られない。共同住宅の新築も殆どなく、賃貸慣行が未熟成である。よって、収益価格の試算は出来なかった。したがって、周辺地域における代表標準地との価格バランス検討を踏まえ、景気の低迷、特に造船業界の先行き不安や海運業の厳しい現状による住宅地に対する需給動向の変化予測を考慮し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今治市北部の漁港沿いの住宅地域であり、特に地域要因に大きな変動はないが、需給バランスによる地価下落が認められる。

地域要因の将来予測

大きな要因変化はなく、漁港に近接した住宅地域として現状の環境を維持するものと予測する。人口の減少傾向や漁家住宅地域としての特性から宅地需要は弱く、地価水準は暫く下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 漁家住宅の多い住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。賃貸住宅経営等については相続税節税対策が中心であり賃貸事業としての経営環境は未成熟である。住宅地に関する市場の需要は弱いため、この市場特性を十分考慮して決定した比準価格を採用し、前年公示価格及び周辺類似地域における収益性を考慮し、加えて代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 特筆すべき地域要因の変動は認められない。住宅地の需給は弱含んでいるが、底値を模索しつつある。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後に位置する戸建住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものの、下落幅は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

 標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格を試算することができなかったが、比準価格は、地域要因格差の比較的小さい事例を採用し、適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。今治市中心部に比較的近いが、工場等が混在し住環境がやや劣るため、土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状と同様の住環境のもと、同様の利用状況が継続されると予測する。周辺に工場等が混在し住環境が劣るゆえ、土地需要は弱く地価も下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であり収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。今治市中心部近くに存するが、地域経済低迷の影響を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は、今治市中心部に比較的近い規範性の認められる取引事例を採用した。比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。