愛媛県今治市大正町６丁目３６５番４３(今治駅・波止浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,500円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市大正町６丁目３６５番４３(愛媛県今治市大正町６−１−６４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

愛媛県今治市大正町６丁目３６５番４３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市大正町６丁目３６５番４３
住居表示大正町６−１−６４
価格39,500円/㎡
交通施設、距離今治、1,200m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格39,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。今治市中心部に比較的近いが、工場等が混在し住環境がやや劣るため、土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状と同様の住環境のもと、同様の利用状況が継続されると予測する。周辺に工場等が混在し住環境が劣るゆえ、土地需要は弱く地価も下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね今治市中心部に程近い住宅地域を中心とした圏域。需要者の中心は今治市に在住する一次取得者である。近隣地域及びその周辺地域は今治市中心部に比較的近い利便性の良好な住宅地域であるが、工場等が混在し、周辺の利用状態等が劣ることから需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯は50坪程度の土地で総額600万円∼700万円程度であると思料する。
一般的要因今治市の主産業の造船、海運業は先行き不透明な状況で、総じて不動産市場も低迷し地価は依然下落傾向。しかし近時は底値感が見られる地域もある。

合田英昭氏による調査レポート

不動産鑑定士合田英昭
価格39,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 市中心部に近い住宅地域だが、中小工場が混在し、住環境が劣るため、需給が弱含んでおり、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測 市中心部の住宅地域で、都市計画道路があるものの、当面は、現状を維持するものと予測する。中小規模の工場が混在し、住環境がやや劣るため、需給はやや弱い。地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部に近い混在住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者で、周辺市域からの転入は少ない。市中心部の利便性の高い住宅地域では、底値を模索する動きが見られるものの、近隣地域周辺には中小工場が混在することから住環境が劣り需給は依然として弱含み。市場の中心価格帯は、土地のみで700万円前後の物件が取引の中心となっており、新築の戸建物件は、2500万円を超えると需要が減退する。
一般的要因 主要産業のうち、海運業の業況は厳しく、この影響で造船業も新規受注が低迷。不動産市場も低迷が続くが、一部の地域では需給が改善しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0728302
北緯 132度9951076

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今治駅(地価相場 72,300円/㎡)波止浜駅(地価相場 39,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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