愛媛県今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６(波止浜駅・波方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,200円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。

愛媛県今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６
住居表示 
価格33,200円/㎡
交通施設、距離波止浜、2,300m
地積174㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は認められないが、造船関連業界の厳しい状況の影響を受け、宅地需要の弱さが見られ、地価水準は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は、今治市北部郊外に位置する分譲住宅地域であるが、地域の主要産業である造船・海運業が最近は業況が厳しく、土地需要力も減退しており地価水準は下落傾向が暫く続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は今治市波方地区を中心として今治市北部郊外部における戸建住宅地域である。需要者の中心は波方地区内に居住する30∼40才代の一次取得者がほとんどである。造船業及び海運業関連の居住者が比較的多く、今治市内では比較的宅地需要力も強含みであったが、景気の低迷、造船・海運業の業績悪化傾向等の要因から需要力がやや弱くなってきている。需要の中心となる価格帯としては土地のみで総額500万円∼800万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因タオル製造業はブランド化により底打ちし、やや改善傾向にあるが、主要産業である造船業は悪化傾向がみられ、土地需要力は弱いままである。

清水秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士清水秀一
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因直接影響する地域要因に変動はないが、地場産業の造船関連企業の先行きが不透明であるため、住宅需要も弱含みの傾向にある。
地域要因の将来予測今治市郊外の分譲住宅団地であり、地域要因に特に変化はなく、当分の間、現状のまま推移するものと思われる。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は波方地区及び波止浜地区を中心とした今治市北部郊外の住宅地域。需要者は当該地域の居住者及び出身者が中心である。波方地区は波止浜地区とともに造船・海運の中心で、過去、地場産業の造船関連産業の高操業により、今治市の他の地域と比べ地価の下落は緩やかに推移してきたが、最近の土地の需要はやや弱くなっている。需要の中心価格帯は土地のみで、500万円から800万円程度である。
一般的要因タオル製造業は堅調に推移しているが、造船業は新規受注が低迷し、先行き不透明である。不動産の需要は弱いままである。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1065159
北緯 132度9600266

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県越智郡波方町大字波方字郷甲１２７９番１愛媛県今治市波止浜字地堀２７１番３２愛媛県今治市日吉字国井甲８０８番１０愛媛県今治市古国分字丸山ノ下甲８８番２愛媛県今治市波止浜字赤崎１０番６８愛媛県今治市波止浜字赤崎６番１５８愛媛県今治市高部字家ノ下甲８５８番２外２筆愛媛県今治市地堀４丁目２７２番１０愛媛県今治市波方町樋口字畔田甲８２３番１愛媛県今治市大三島町大見３１７３番１愛媛県今治市大三島町野々江１１７２番愛媛県今治市波方町波方字谷甲２０８０番４愛媛県今治市波方町樋口字向新開甲５９番１愛媛県今治市波方町養老字岡本甲６８３番３愛媛県今治市高部字家ノ下甲８５８番２外２筆愛媛県今治市玉川町法界寺字タニノ内甲２２４番１

参考：近隣駅の地価相場

波止浜駅(地価相場 39,500円/㎡)波方駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード