愛媛県今治市宮下町１丁目甲１５９２番６(今治駅・波止浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,100円
2017年01月01日に行った愛媛県今治市宮下町１丁目甲１５９２番６(愛媛県今治市宮下町１−４−４４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県今治市宮下町１丁目甲１５９２番６ |
| 住居表示 | 宮下町１−４−４４ |
| 価格 | 49,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 今治、900m |
| 地積 | 162㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊島龍也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊島龍也 |
|---|---|
| 価格 | 49,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。今治市中心部近くに存するが、地域経済低迷の影響を受け、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、今治市中心部に近い住宅地域である。需要者は市内在住の30∼40代の一次取得者が中心である。市内中心部に近く通勤等に便利であり、商業施設等も近く生活利便性の高い地域に存するが、周辺地域の街並みがやや雑然としており必ずしも住環境に優れるとはいいがたく土地需要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯（総額）は160㎡前後の土地で、800万円程度である。 |
| 一般的要因 | タオルの生産量は堅調な推移が続いているが造船業は今後の先行き不透明感が増している。市域の不動産需要は一部持ち直しているが全体的に弱い。 |
越智耕二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 越智耕二 |
|---|---|
| 価格 | 49,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 価格に直接影響を与える地域要因に特に変化は見受けられないが、今治市全体の地価動向の影響により当該地域の地価も下落基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は従来からの戸建住宅地域として熟成しており、現状の住環境が維持されて行くと予測する。地価水準は下落率を弱めつつも下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は今治市中心部に近い住宅地域一円。主たる需要者は今治市内居住者で、30∼40代の1次取得者層が中心である。近隣地域及びその周辺は交通接近条件が良好で、人気の高い地域であり、潜在的需要は存すると思われるが、供給は少ない。地価下落率は縮小傾向にあるが、下落傾向は継続している。新規の宅地分譲はあまりないが、既存の住宅団地内の土地においては、160㎡程度で800万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 造船と海運は、先行き不透明、タオルは概ね堅調、地価は一部上昇地域を除き、底値をさぐる地域と、底値が見えない地域とに2極化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0681913 北緯 132度9878225 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
今治駅(地価相場 72,300円/㎡)波止浜駅(地価相場 39,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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