愛媛県今治市中堀２丁目１７８番３１(波止浜駅・波方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,100円

2017年01月01日に行った愛媛県今治市中堀２丁目１７８番３１(愛媛県今治市中堀２−７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,100円/㎡としました。

愛媛県今治市中堀２丁目１７８番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県今治市中堀２丁目１７８番３１
住居表示中堀２−７−２２
価格46,100円/㎡
交通施設、距離波止浜、950m
地積197㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

越智耕二氏による調査レポート

不動産鑑定士越智耕二
価格46,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境等の地域要因に特に変動はないが、造船と海運の中心地域で、造船と海運の先行き不透明感等から地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測従来からの比較的大規模な分譲住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地場産業の造船と海運の業況の影響から地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は今治市北部の波止浜、波方地区を中心とした住宅地域。主たる需要者は同一需給圏内の居住者及び出身者がほとんどである。過去、造船、海運の好調により需要は比較的強く、地価下落率も緩やかに推移してきたが、造船、海運の好調も陰りをみせ、ここ数年は下落傾向が強くなっている。近隣地域周辺において小規模な分譲開発等が見られ、土地は200㎡程度で、900万円程度、新築の戸建物件は、2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因造船と海運は、先行き不透明、タオルは概ね堅調、地価は一部上昇地域を除き、底値をさぐる地域と、底値が見えない地域とに2極化している。

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格46,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、北郷中学校区の圏域を中心とした今治市北部郊外の住宅地域である。需要者の中心は波止浜地区に居住する30∼40才代の取得者が多い。造船業、海運業の業況が厳しく需要力は依然として弱含みである。不動産開発業者が手がける住宅団地の開発も小規模で、市場滞留期間も長期化している。土地のみで700∼900万円程度の住宅地が需要の中心となっている。影響力の強い造船業の先行きも悪く、現在の住宅地需給バランスは軟調である。
一般的要因タオル製造業はブランド化により底打ちし、やや改善傾向にあるが、主要産業である造船業は悪化傾向がみられ、土地需要力は弱いままである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生草地帯植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0999643
北緯 132度9626139

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

波止浜駅(地価相場 39,500円/㎡)波方駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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