愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７(波止浜駅・波方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
62,200円
2016年01月01日に行った愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７(愛媛県今治市地堀１−２−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７ |
| 住居表示 | 地堀１−２−２３ |
| 価格 | 62,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 波止浜、950m |
| 地積 | 110㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺正 |
|---|---|
| 価格 | 62,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域内では空店舗が増加するなど衰退化が見られ、商業地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、郊外部の住宅地域を背後に持つ小規模な近隣商業地域及び郊外部の幹線道路沿線における路線商業地域である。需要者は地場の法人及び個人事業者が中心であるが、大型小売店舗に顧客が流れ、古くからの店舗の閉店等が散見されるなど地域の衰退化が見られ需要力は弱い。商業地の取引事例が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | タオル製造業はブランド化により底打ちし、やや改善傾向にあるが、主要産業である造船業は悪化傾向がみられ、土地需要力は弱いままである。 |
清水秀一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水秀一 |
|---|---|
| 価格 | 62,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 長引く景気の停滞等から商圏が大規模小売店舗へ移行する等、商業収益性が低下し、商業地の地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 波止浜地区の幹線である市道沿いに形成された近隣商業地域であり、造船業は受注が増えているものの採算は厳しく、地域経済の先行きは不透明である。地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、今治市北部を中心としたやや繁華性の低い商業地域一帯。需要者は今治市在住の個人事業者や法人が中心であり、地縁のない市場参加者は少ない。近隣地域は小規模店舗、事業所が建ち並ぶ状況にあり、駐車場確保が困難なため、車社会への対応は不十分となり、店舗等の新規需要は稀で、空室が目立つようになってきた。標準地と同規模の土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | タオル製造業は堅調に推移している。また、造船業は円安で受注が増えているが、船価が低迷し、業績は厳しい。不動産の需要は弱いままである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 草地帯植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1049333 北緯 132度9655469 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
波止浜駅(地価相場 39,500円/㎡)波方駅(地価相場 35,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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