地域要因

北島町の外れに位置するものの、生活利便性は認められる。特に大きい変動はなく、市況はまずまずの状態。

地域要因の将来予測

北島町北西部の戸建住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測される。地価は、横ばいから若干の強含みにて推移しており、今後も同傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、北島町に広がる住宅エリアで発生し、代替競争関係を有する住宅地の取引事例によって求められており、実証的であり、その説得力は高いと判断された。一方で、戸建住宅が中心の地域性や、画地規模等の個別性を考慮すると、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。そこで、高い説得力の認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等も考慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に恵まれ、北島町内の住宅地の中では比較的市場人気が高いこと等から、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

北島町中心部から近距離に所在する住宅地域として、今後とも継続するものと予測する。地価は、北島町内の住宅地では比較的人気の高い地区に所在すること等から、当面やや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

市場人気に支えられる形で周辺分譲地取引自体が堅調であること等から、近隣及び類似地域において、信頼性のある取引事例が豊富に収集し得た。一方、標準地については、生活利便性に恵まれるものの、自用の戸建住宅が中心となる地域に存し、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていない。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では宅地開発が散見され、住宅地需要を吸収している。価格形成要因に特に大きい変動はない。

地域要因の将来予測

藍住町の中央部の既成住宅地域であり、当面は現状にて推移すると予測。地価は、ベッドタウンとして市場人気が高く、当面は強含みにて推移すると予測。

価格決定の理由

藍住町内にて代替競争関係が認められる多数の住宅地の取引事例を基礎として求められた比準価格は、実証的かつ現実的な価格として高い説得力を有する。一方で、戸建住宅が大半の地域性や、画地規模等の個別性により、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。そこで、本件では、高い説得力が認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北島町北部の古くからの住宅団地であり、新興エリアに比べると、市場人気に劣る。価格形成要因に大きい変動はない。

地域要因の将来予測

北島町北部に開発された大規模住宅団地であり、当面は現況にて推移すると予測。地価は、競争力にやや弱い面があるものの、横ばいから若干の強含みにて推移と予測。

価格決定の理由

北島町の郊外で発生した、代替性を有する取引事例を基礎として導出された比準価格は、実証的かつ現実的な価格として、説得力が認められる。一方で、戸建住宅が中心の地域性にあり、賃貸市場が未成熟なこと等により、収益価格の試算は断念している。本件では、比準価格のみの試算となっているが、規範性は高いと判断し、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鳴門市郊外に位置し地域の変化に乏しく、土地の需給や公共投資等地域の市場に影響を及ぼす要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

鳴門市西部の池谷駅近くに存する既成住宅地域で地縁性が強く、地区外からの需要は乏しいため人口減少とともに緩やかに地価は下落していくものと予測する。

価格決定の理由

 鳴門市大麻町内の取引事例を中心に収集したが、既成集落内の土地取引は乏しいため時点等幅広く採用した取引事例から比準価格を試算した。また当該近隣地域は中心市街地から遠方に位置する村落地区で、アパート等の賃貸需要は殆ど無く市街化調整区域に存するため収益還元法は適用しなかった。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、一般的要因及び地域要因の動向、周辺地域の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道徳島環状線沿道等の商業地域が熟成してきており、既成商業地は背後住宅地との格差がなくなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件評価においては取引事例比較法及び収益還元法を採用し、収益価格がやや低位に試算された。当該地域は既成商業地域で価格水準も背後住宅地並みであり、賃料水準が低く土地価格に比して十分な収益を得られないことが反映されている。当該地域では収益性よりも市場性を重視した価格形成がなされることを鑑みて、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

経年化した住宅地域で大きな変動はないが、周辺地域では活発に宅地開発が行われ、地価動向は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 多数の取引事例を収集し得たため、精度の高い取引価格が試算できた。一方、近隣地域は中小規模一般住宅を中心とした住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件も見受けられるが、駐車場不設置又は単身者世帯向け賃貸住宅の需要は少なく小規模アパートの想定は現実的でない。よって収益還元法は実現性の観点から適用しなかった。以上より比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の変化に乏しい鳴門市郊外の既成住宅地域で市場競争力に劣り、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

鳴門市西部の山裾に広がる既成住宅地域で、中心市街地からは遠方に位置し、外部からの人口流入も少なく衰退傾向にある。地価も人口減少とともに緩やかに弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 鳴門市大麻町内の取引事例を中心に収集し、規範性の高い事例から比準価格を試算した。また当該近隣地域は中心市街地から遠方に位置し周辺はアパート等の賃貸需要は少ない戸建住宅地域で、画地規模も小さいことから共同住宅建築の想定は実現性の観点から困難であると判断し、収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。