地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価はほぼ横ばい傾向で推移しているものと思われる。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

耳成駅周辺の既存の近隣商業地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅等も混在する駅近くの近隣商業地域である。空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。需給動向に関しては二極化の影響もあり、予断は許されない。

地域要因の将来予測

周辺のミニ開発等のほかは、今後もしばらくは大きな地域要因の変化は予想されず、需給動向はやや弱含みであるが、地域は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動を決定している。したがって、本件においては比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

工業地から住宅地に移行しつつあり、当該地域の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場、事務所等が混在する工業地域であるが、木材産業の低迷の影響により、今後は住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場や事業所等が混在する地域である。貸工場の事例はほとんど見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、一定の需要が認められるが、小規模な画地が多く、多少古さも感じられる地域であるため、地価は下落に転じた。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には収益目的の賃貸物件も見られる。しかし、近隣地域に関しては100㎡前後の画地が中心で、事業採算に見合った賃貸物件の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であり、市場における取引価格を指標として不動産売買が行われる傾向が認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の影響を与える要因は観測されていない。地価は緩やかな下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面現況のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

比準価格は多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、標準地の存する地域にアパ−ト等も混在するが自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり規範性ある賃貸事例の収集ができなかったこと、標準地の規模の観点から共同住宅の想定は非現実的であること等から、収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へやや距離感があるものの各種官公庁施設が周辺に立地し、生活利便性が概ね良好であることから需給バランスは安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており自用での取引が主である。こうした地域性のため近隣地域及びその周辺ともに賃貸物件は殆ど無い。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースも見受けられるがこれは臨時的な措置であり賃料水準が形成されるには至らない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、比準価格を採用し、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価変動率（下落率）は前年と同程度である。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟していて、大きく変化させる地域要因は認められず、当面は現況維持するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域が、駅から若干遠く、戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、収益物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟な地域等の為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏外の住宅地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。