地域要因

街路条件がやや劣る住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩圏内にあり、特段の変動要因もないことから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で賃貸市場が未成熟であることや画地条件を勘案して適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から比較的近く、利便性に特段問題はみられない地域であり、需給も均衡しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内には格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で、賃貸市場が未成熟であることや画地条件を勘案して適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており、近隣地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅からはやや距離があるものの住環境は比較的良好な住宅地域で、規模もやや大きいが需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の近隣商業地域で、周辺大型商業施設への顧客流出や後継者不足による閉店等により衰退傾向にある。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

低層の小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。周辺の大規模商業施設への顧客流出により、今後も衰退傾向が続くものと予測される。地価動向としては下落傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、旧来の近隣商業地域で、投資採算性は低い。加えて自用目的での取引が中心とみられ、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境は良好であるが、鉄道駅から距離があり、かつ坂道の多い地域は近時は敬遠される傾向がある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、前年価格との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

収益性の高いエリアではなく、小規模店舗を中心とする商業地については景気回復の影響も限定的で、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域であるところ、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、近隣地域は収益性が通常重視される商業地域に存しているものの、当該地域における引合は未だ弱く、収益性が低位にとどまっており、やや規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに指定基準地からの推移に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はなく、需要は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成されていないこと等から、収益還元法は適用出来なかった。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域の需要は安定しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、共同住宅等の収益物件はみられず自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性に基づく価格形成がなされる傾向がある。したがって信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、駅には近いが、繁華性が低く、需要は弱含みの状態を脱せていない。地価は底値感より、横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

府道沿いに低層店舗や一般住宅がみられる商業地域である。周辺で府道の拡幅工事が進みつつあるも、近隣地域の地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価動向は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、自用の店舗、事務所が多く、また繁華性も乏しいことから、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いといえる。したがって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に二極化の傾向がみられる中、利便性の劣る当該地域において、需要の回復傾向は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外型の住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。