京都府宇治市木幡熊小路１５番１２(木幡駅・六地蔵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


122,000円

2016年01月01日に行った京都府宇治市木幡熊小路１５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

京都府宇治市木幡熊小路１５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番京都府宇治市木幡熊小路１５番１２
住居表示 
価格122,000円/㎡
交通施設、距離京阪木幡、800m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士村山健一
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域として成熟しており、近隣地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、本格的な回復には至っていない。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、宇治市北部において、京阪宇治線及びJR奈良線沿線に広がる住宅地域である。需要者の属性は、当圏域に地縁的選好性を有する地元居住者を中心とする。需給動向としては、利便性にやや劣位性が認められ、本格的な回復には至っていない状況にある。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1千5百万円、新築戸建で3千万円程度である。
一般的要因消費マインドに弱さが残るものの、雇用・所得環境に改善の動きが見られており、不動産市況は堅調に推移している。

池田祥司氏による調査レポート

不動産鑑定士池田祥司
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地需要は持ち直しつつあるが、回復傾向の景気についてのリスクもあり、地価は低水準、横這い傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇治市北部のJR奈良線及び京阪宇治線沿線を中心に広がる住宅地域である。需要者は宇治市北部を中心とする京都府内に居住する一次取得者層である。土地単独での需要のほか、建売住宅や古家付の需要が見られる。土地は1000万円台前半、新築の戸建物件は2000万円∼3000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因国内景気は回復基調で、個人消費や住宅投資は持ち直している。しかし、中国の株安や中東情勢等、海外の不安要因が多く先行きは不透明である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9217595
北緯 135度7930652

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木幡駅(地価相場 116,000円/㎡)六地蔵駅(地価相場 116,000円/㎡)六地蔵駅(地価相場 116,000円/㎡)桃山南口駅(地価相場 147,000円/㎡)黄檗駅(地価相場 105,650円/㎡)向島駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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