地域要因

地域要因について特段の変動は認められない。依然として市況は不透明な状況にあるが、良好な駅接近性を背景に地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。依然として市況は先行き不透明な状況にあるものの、当地域は駅接近性が良好であり、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法を適用の上、比準価格を試算した。当該地域及び対象標準地の特性を踏まえると、自用目的の取引が中心であることに加え、対象標準地は画地規模が小さく収益建物の建築・想定が妥当でないことから収益還元法の適用は差し控えた。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。

地域要因

鴻池新田駅徒歩圏の小規模住宅地で、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

低層の住宅地域として熟成している。地域に影響を与える特段の変動要因はなく、現状の利用状況のまま推移すると予測する。一般的要因・地域要因の影響を受け、地価は横ばいで推移しているものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、小規模画地においては、自己使用の戸建住宅としての利用が中心であり、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。従って、賃貸を想定した収益価格の試算は困難であるため、実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR桜ノ宮駅や河川公園に近い住環境にあって地価は緩やかな上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便の一般住宅地域であり、需給に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は概ね横這いで推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は小規模画地であり、建築基準法や建築コストによる制約から賃貸共同住宅の建築は困難である。また、近隣地域は灰塚4丁目南寄りに所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

旧集落に隣接する中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、地域要因に特別な変動はなく、地価は概ね横ばいである。

価格決定の理由

旧集落に隣接する中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠いため区内では選好性が低い住宅地域であり、超金融緩和政策の影響を受けつつも、不動産価格の浮揚感は感じ難い。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を主体とした住宅地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。周辺に大きな開発計画等はなく、近隣地域の土地利用にも大きな変化は見込めない。

価格決定の理由

対象地は小規模一般住宅を中心とした住宅地域にあり、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、概ね現況のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には一部共同住宅も見られるが、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。