大阪府大東市灰塚４丁目３０１番２８(住道駅・鴻池新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


128,000円

2017年01月01日に行った大阪府大東市灰塚４丁目３０１番２８(大阪府大東市灰塚４−８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を128,000円/㎡としました。

大阪府大東市灰塚４丁目３０１番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大東市灰塚４丁目３０１番２８
住居表示灰塚４−８−６
価格128,000円/㎡
交通施設、距離住道、1,600m
地積80㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

下農博之氏による調査レポート

不動産鑑定士下農博之
価格128,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス便の一般住宅地域であり、需給に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測近隣地域は小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は概ね横這いで推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR片町線沿線で、主に大東市、四條畷市、東大阪市に所在する小規模一般住宅地域。主たる市場参加者は同一需給圏内に居住する一次取得者で、圏外からの転入は少ない。バス便で、街路が狭く、画地規模が様々であるが、これまで個人所得が低迷してきたため、近年は小規模で安価な中古物件が選好され、周辺住宅も引き合いが強まる傾向にある。土地は1000万円前後、新築の戸建住宅は2000万円台後半の物件が需要の中心となっている。
一般的要因大東市は、人口が微減し、高齢化率が増加傾向にある。近年、住宅地価格が地域により二極化しており、未だ、趨勢的に上昇基調に至っていない。

松山尚弘氏による調査レポート

不動産鑑定士松山尚弘
価格128,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。需給の安定した住道駅勢圏に位置し、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大東市を中心に四條畷市などのJR片町線沿線の小規模住宅地域である。主たる需要者は圏域内における自用目的の一次取得者層である。駅接近性がやや劣るが、利便性良好な住道駅勢圏にあって、価格水準も手頃であるため、一定の需要が認められる。需要の中心価格帯は、新築の戸建住宅は2，500∼3，000万円弱程度まで、中古戸建は1，000万円台の水準である。
一般的要因大東市は人口減や高齢化傾向のなか、利便性・住環境等による物件選別が強まっており、地価も二極化傾向を示している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度699286
北緯 135度6130357

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大東市大野１丁目１０３０番２９大阪府大東市大野１丁目７１７番１３大阪府大東市大野２丁目９７９番２５大阪府大東市太子田１丁目１２０番２３大阪府大阪市都島区都島南通１丁目２０９番大阪府東大阪市荒本８１２番１大阪府東大阪市菱屋東２丁目８０番５大阪府東大阪市鴻池町１丁目７６６番９６大阪府東大阪市東鴻池町１丁目２６４番１外大阪府東大阪市東鴻池町１丁目２６４番１外

参考：近隣駅の地価相場

住道駅(地価相場 145,000円/㎡)鴻池新田駅(地価相場 159,000円/㎡)吉田駅(地価相場 262,000円/㎡)荒本駅(地価相場 241,000円/㎡)門真南駅(地価相場 135,500円/㎡)長田駅(地価相場 237,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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