地域要因

岩国医療センター跡地の利用が決まらず、地価は依然として弱含みであるが、地価下落は僅かとなった。

地域要因の将来予測

岩国医療センター跡地の利用が決まらないが、当面は現状維持的に推移するものと予測される。地価は概ね底値圏にあり、今後は比較的安定して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸住宅経営の経済合理性が認められないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、類似地域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。また、比準価格は代表標準地から規準した価格とも均衡が取れており、その妥当性は検証されたと判断される。よって、本件においては比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市街地南部の高台の住宅地とあって必ずしも利便性や選好性は高くはないが、ほぼ底値に達しつつある。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した戸建住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持し、地価は、緩慢ながらも持続的な景気回復の期待を背景に、下落傾向に歯止めを強めると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていない為、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を相応に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の土地需要は弱く、地価下落は依然として継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域は、農家住宅を主とする住宅地域であり、収益物件は見受けられず賃料水準の把握が困難であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、市街化調整区域及び岩国市郊外における規範性のある取引事例から試算しており、市場の実態を反映し、市場参加者が最も重視すべき価格であり、適合性及び規範性は高いものと思料される。よって、本件においては、適合性及び規範性を有する比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

特筆すべき価格変動要因はなく、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定に当たっては、取引事例比較法を適用して求めた比準価格を中心として対象標準地の価格推移について総合的に検討して上記の通り決定した。

地域要因

国道沿道の路線商業地背後という立地に加え、付近での県道118号南岩国尾津線の整備により交通利便性が優れる。

地域要因の将来予測

国道沿道路線商業地の背後の住宅地域であり、交通利便性等に優れる。当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。地価水準は、利便性等を背景に概ね横這い推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られる地域であるが、本件における標準地は画地規模が小さく、合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念した。主たる市場参加者である自己の居住のための住宅を探す個人は、周辺の地価水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。よって、比準価格を標準に、将来動向等を総合勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

岩国市南方縁辺部の住宅地域で、医療センター移転後利便性の後退もあるが、近時下落傾向の鈍化も窺える。

地域要因の将来予測

大きな変動要因は見受けられず、しばらくは現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅用に開発された住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は市場性を反映した精度の高い価格といえる。よって、周辺標準地の推移・動向等の検討を踏まえ、自用目的での取引が主で規範性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の住宅地域で、高齢化社会を迎え、坂道のある高台住宅地が敬遠されて宅地需要が弱く、弱いながら下落が継続している。

地域要因の将来予測

開発時期の旧い坂道を伴う雛壇状の住宅団地で、分譲後年数の経過で住民も高齢化し、空家の漸増が予想される。少子高齢化、人口漸減で住宅地需要も弱く、高台住宅地は人気がなく、緩やかな地価下落傾向を予想する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ低い高台の住宅団地である。用途地域が第1種低層住居専用地域で容積率が低く充分な賃貸面積を確保できず、共同住宅の賃貸事業計画を想定することが困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域での土地取引は、自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅団地であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額に決定に当たっては、取引事例比較法を適用して求めた比準価格を中心として代表標準地との均衡に留意して対象標準地の価格推移について検討して上記の通り決定した。