地域要因

都市計画道路の開通以降、商業施設等の立地が進み、生活利便性が向上。地域人口の増加が続いている。

地域要因の将来予測

都市計画道路の開通と商業施設の集積により利便性を増す西阿知地区にあって、需要、供給ともに旺盛である。地域人口が増加しており、今後も住宅地としての熟成が高まってゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が主体の住宅地域である。周囲にはアパートも見られるが、画地規模から収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。取引の活発な地域であり、県道倉敷笠岡線背後を中心に代替性が認められる取引事例を多数収集することが出来、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

平成28年1月24日に倉敷大橋が開通したが、現時点では地価に対する影響は小さい。

地域要因の将来予測

JR西阿知駅中心に堅調な需要が認められる地域であり、街路整備や商業施設の立地が進み住宅地としての熟成度を増しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅を中心とする郊外住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、アパート等の収益物件は限られ賃料の保守性より収益価格は低めに試算された。一方、自用目的の取引事例を中心に求めた比準価格は実証的であり、信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。画地規模が小さいため大型店舗等の進出は困難で、新設街路への需要分散もある。

地域要因の将来予測

国道429号との交差点付近の路線商業地域である。街路構造、現況利用から大型店舗等の進出は困難で、新設幹線街路への需要分散もあるが、利用は安定している。今後も概ね現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用目的の土地取得が主体で、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。市場では取引価格を指標として価格が形成されている。取引事例比較法の適用に当たっては中島・西阿知地区を中心に比較的近傍の事例を含め、規範性の高い取引事例を収集しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域で新規分譲の開発が進行しており、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模分譲地が集積する地域において耕作者の高齢化等で営農を廃業する農地対象に新規分譲地が造成されており、標準地周囲に残る農地も新規分譲の開発が行われつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅のほか、アパート等もみられる郊外住宅地域であるが、自用目的の取引が支配的であるため、アパート等の収益物件は少なく賃料の保守性より収益価格は低めに試算された。一方、自用目的の取引事例を中心に求めた比準価格は実証的であり、信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年1月24日に倉敷大橋が開通したが、現時点では地価に対する影響は小さい。

地域要因の将来予測

周辺地域の宅地需要増を受け活発な宅地開発が続く片島町地区ではあるが、標準地周囲の既成集落では開発等の余地が少なく、多少、小規模分譲開発が認められる程度で、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、自用目的の取引が中心であるため、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集した。一方、集落的性格が強い地域で周囲には戸建住宅のみで賃貸市場が成立していないので収益価格の試算を断念した。以上より、代替性の高い取引事例により試算された実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地としての需要は弱く、今後は利便性に優れた住宅地への移行が進むものと予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗併用住宅が多く、やや衰退傾向にあり、賃貸市場は未成熟な状態にある。土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。他方比準価格は、玉島北部の幹線沿いに存する取引事例より試算されている。事例の範囲はやや広域的であるが、各種補修正も適切であり、客観的で信頼性は高い。従って、小規模店舗が主体の地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地区中心部に比較的近いが、既存の住宅地域であり、需要は弱い。

地域要因の将来予測

近くで県道バイパスが開通したが、立体交差のため影響は小さい。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅は散見されるものの、自己使用目的が主体で、賃貸市場は未成熟な状態にある。土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。他方比準価格は、船穂地区周辺にある住宅地域の取引事例を中心に試算されている。一部時点の古いものを含むが、実証的で規範性は高い。従って、既成住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

玉島地区及び旧船穂地区中心部からやや離れた既成住宅地域であり、需給ともに弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己利用が主体の熟成した住宅地域であること及び利便性が劣る地域であること等を勘案した結果、共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため収益還元法の適用を断念した。比準価格は、現実の豊富な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路事情にやや劣るが、圏域内人口も増加傾向にある国道2号背後の住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

街路事情にやや劣るが、都心近郊の比較的利便性良好な住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は小規模分譲住宅地を主体とする地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路事情にやや劣るが、都心へも比較的近く、圏域内人口も増加傾向にある県道背後の住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

街路事情にやや劣るが、小規模分譲地が集積する中心市街地周辺の住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も概ね増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は小規模分譲住宅地を主体とする地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主であることから、周辺類似地域において収集された多数の信頼性のある取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映したものであり信頼性及び規範性ともに高い。なお、原価法及び収益還元法は後述の理由により適用しなかった。従って、代表標準地価格との均衡も保持されている比準価格を標準とし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。