地域要因

特に大きな地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価水準については強含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の多い住宅地域で、収益物件も一部見られるが土地所有者によるものと思われる。事業収益の観点から、共同住宅を想定することは、非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い住宅地域として、既に熟成しており、今後ともマンション等への建て替えも含め現状のまま推移して行くものと予測する。地価水準についても強含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の多い住宅地域で、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、さらに代表標準地価格との均衡も検討し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件は一部混在しているが、小規模住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件では、画地規模が小さく間口も狭いため、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び住環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、坂道が多いものの閑静な住宅地域である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。坂道が多い山手の住宅地域であるが、需要は底堅く、地価は上昇乃至横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、一般住宅が大半を占める住宅地域で、山手の住環境を重視する地域に立地していることもあり、自用目的での取引が中心である。また、収益価格は、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション等の多い住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンションが多く見られる地域であり、規模の大きい土地にあってはマンション用地としての取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であるが、マンション用地の取引事例が少なく、広域的に収集せざるを得なかった。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うが、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有する。以上より、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、中小規模の一般住宅が過半を占める地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、画地規模による制約もあり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成市街地内の住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり試算しなかった。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内でも有数の優良住宅地であり、地域内には格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

山手の閑静な住宅地域で、今後とも概ね現状を維持すると予測する。住環境に優れ、かつ最寄駅に近いことから住宅地としての人気は相対的に高く、地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

地域内には賃貸マンションも見られるが、中規模の一般住宅が多い地域である。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。