地域要因

近隣地域は臨海型工業地域で、顕著な変動要因はなく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、四日市港の臨海型大規模工業地域で、土地利用は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測する。不動産需要の回復に伴い地価の下落幅は徐々に縮小傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ臨海工業地域で、自用目的での取引が主である。一方、標準地は大規模な工場地で倉庫・工場等の賃貸市場の形成が困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地に需要が集中しているため競争力はやや弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、取引としては、自用目的での取引が主体である。近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、標準地の規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は微下降で推移しており沿道商業地域の背後地拡大は見込めない事から、周辺住宅地の地価動向に準じた動向になると予測される。

地域要因の将来予測

流通業務の準工利用の各種用途が混在しており、霞ヶ浦沿岸周辺の背景から中規模土地の現状利用にて推移するものと予測される。地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

流通業務的土地利用が認められるものの流通業務店舗としての収益性に着目した価格形成が認められず、土地所有形態は自社自用が主体である。比準価格は、関連する市、町内商業地域の取引事例から試算し求めた実証性・信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

旧来からの駅前商店街で大きな変化はないが、割安感もあり需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い近隣商業地域で、大きな発展は望めず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

経済持ち直しと言われるものの中小規模の企業への一般的な浸透は聞かれない。古い工業地域でもあり、近隣、周辺での地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

大規模工場の周辺に中小の工場が集積する地域で、駐車場等も多い。生産と物流の拠点に近い工業地域としてなお熟成が進むと予測する。ただ県域全般に工場用地の需要は弱く、地価はわずかに下落基調である。

価格決定の理由

同一需給圏において賃貸による工場経営は一般に行われていない。このため工場等の賃貸事例の収集は困難で、賃料水準の把握ができないため、収益還元法は非適用とした。自用目的前提の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として大きなまとまりを持つ地域ではなく、周辺部も含め整然性を欠くが、近鉄駅に近いところから、需要は堅調とみられる。

地域要因の将来予測

近鉄名古屋線駅に近い既存の住宅地である。周辺部も含め、やや整然性を欠く。近隣地域は熟成しているが、周辺部で既存の古家や未利用地の小規模開発がなされており、今後も続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近いものの近隣周辺にアパート等の収益物件は見られず、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模店舗への顧客の流出により需要はやや弱く、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はない。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域の地価は安定的又は上昇傾向が見られ、不動産市場は回復している。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成しており、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと思われる。地価水準としては、利便性の良好な住宅地域のため安定的又は上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どあり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に近い住宅地で、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする住宅地域で、今後も大きな変化はなく現状で推移するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であるため賃貸住宅が見られず、また画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。