地域要因

駅前商業地域であるが、地域要因に変動は見受けられず、繁華性の低迷は続いている。

地域要因の将来予測

郊外の大型商業施設に顧客が流出しており、商況の低迷は続いているが、地域要因に大きな変動はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

収益用不動産も見られるが、自己利用の不動産も多く見られる。比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性、客観性は高いものと判断する。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料を得ることができないことから低位に求められた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、信頼性、客観性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大型店がなく、郊外や駅南地区、隣接する藤枝市等への顧客の流出が続いており、ほぼ昨年並の下落率となった。

地域要因の将来予測

JR島田駅北側の低層の店舗併用住宅を中心とする商店街であるが、繁華性は高くない。地価水準は値頃感もあるが、顧客の流出、空洞化等もあり、需要は弱く、地価は暫く弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗兼住宅としての利用が中心で、その多くは自用である。駅に比較的近く、賃貸目的の建物も散見されるが、古い物件が多く、新規の賃貸物件は少なく、賃料水準を的確に把握することは困難である。また、取引事例は、近接地域及び類似地域において複数の事例を収集し得た。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境及び生活利便性に恵まれており、景気の低迷や地震の影響も小さく需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅・アパートを中心とした低層住宅地域で、区画整理済みで駅に近接し生活利便性に恵まれているため、人気は高く景気の低迷や地震の影響も少なく、需要は比較的安定しているものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が圧倒的に多く、また取引事例は近隣地域、類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、前年価格との比較検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設が集積する路線商業地域であるが、大規模店舗との競合により収益性が悪化し、商業地域としてややじり貧である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、沿道サービス施設や大手資本のチェーン店等が建ち並び、比較的活況を呈してきたが、最近の景気の先行き不透明感や消費の低迷により、今後地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の店舗事務所としての利用が中心でその多くは自用であり、賃貸目的の建物も少なく賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は説得力に欠ける。また取引事例は近隣地域、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。街路条件、住環境がやや劣るため、土地需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、格別の変動要因もないことから、現状の住宅地域として維持するものと予測する。

価格決定の理由

郊外の住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動は見受けられない。ミニ分譲等の供給量が増加しており、やや供給過剰傾向にあるため地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型ショッピングセンター等にも比較的近く、周辺には小規模な宅地開発が見られたが、現在は小康状態で地価は横ばいとなった。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか、農地も多く介在する郊外の住宅地域で、閑静な住環境を維持するものと予測する。六合駅にも比較的近いが、利便性を求めてより駅寄りの物件に需要が移り、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。郊外の快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準で価格が決定されることが一般的と認められるので、類似の住宅地の取引事例から求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該価格は、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

最寄駅の機関車トーマスの話題もあるが、南東側の往還下土地区画整理事業による宅地供給が多く、地価の下落はほぼ昨年並となった。

地域要因の将来予測

中心部、駅に近い利便性の良い住宅地で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。地域南東側において、土地区画整理事業による宅地の供給が多く、買い手市場となっており、地価の下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準で価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。