地域要因

少子高齢化が進み、建物の密集度が高い。周辺の新興地と比較して選好性が劣り、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が未成熟で画地的にも賃貸用住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は適用しない。全般的に取引が少なく、特に既成エリアで指標となる事例が少なかったが、比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映した信頼性を有する価格と判断される。当該地域における土地の需給、地域情勢等を勘案し、この信頼性を有する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地域であるが、スーパーや公共施設等から若干離れる。依然空地も残り、駅北側エリアに比べて需要は減退している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの地域であるが、駅北側エリアに比べると利便性が劣る。少子高齢化による全般的な需要減や割安な新規分譲地の出現等により、当該地域の選好性は低下している。当面この傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

大半が自用の住宅としての利用であり、賃貸を前提とした需要は極めて限定される。現実の市場実態を鑑みると収益還元法の合理性が乏しいことは自明であるから適用しなかった。取引事例比較法は取引が少ない実状になるものの、市場参加者の行動意識に適合した合理的な手法であり、求めた比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を重視し、当該地域の需給動向並びに将来予測等をも考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路事情の劣る古い開発地域であり、地域に特段変化はみられない。新興の分譲地の出現により需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

北方の県道西中糸魚川線背後付近で新たな民間分譲地の供給が増えつつあり、開発期が古く道路事情が劣る当該地域の選好性はより低下している。需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、アパート等の賃貸物件が僅少であること等から経済合理的な賃貸想定が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し、市場参加者に対する説得力も高い価格と判断される。比準価格は代表標準地との検討による価格との均衡も得ており、この点からも説得力を備えた価格といえる。以上から信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新幹線関連の道路整備等に伴い、駅南側の一部で環境性の進展は認められるが、既成地域の需要は依然低調な状況にある。

地域要因の将来予測

糸魚川駅に近いことから、新幹線関連に伴う進展、波及の期待はある。ただし、依然として既成地域の需要は弱い動きにあり、新興地域に比して選好性も劣ることから、地価は当面軟調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の賃貸物件が若干みられるが、取引は自用目的が中心である。また、経済合理性にかなう賃貸想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は豊富な事例を収集して比準した実証的で、かつ市場参加者の行動意識に適合した合理的な手法であり、比準価格の説得力は高い。以上、当該地域における土地の需給、競争力の程度等を勘案し、説得力の高い比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺住民の購買力の低下、郊外型商業集積への顧客流出等により、既成地域の需要減退の情勢が続いている。

地域要因の将来予測

郊外商業集積地への顧客流出等により商勢は停滞。新幹線開業効果に期待するものの日常的な集客改善は見られない。少子高齢化を背景に需要は減退傾向で推移しているが、火災焼失地域の復興状況が影響すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用して求めており、市場の実態を反映し実証的で規範性がある。収益価格は、自用店舗による営業が中心で、賃貸物件は縁故的賃貸がみられる程度な状況にある賃貸市場の現状から適正な賃料水準が把握しがたいため、試算できなかった。したがって、代表標準地に比較した規準価格を検討した結果均衡を得ているので、地価動向をも考量のうえ、規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的交通量の多い幹線沿いで、新幹線高架下活用事業で平成27年に店舗等がオープンし商業集積が図られたが、規模が小さく繁華性に変化がない。

地域要因の将来予測

比較的交通量が多い幹線市道沿い。道路対面では新幹線高架下活用事業として多目的広場整備、店舗誘致で、地域のにぎわい創設の場として期待感があるが、繁華性に変化はなく、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

収益還元法は、殆どが自用店舗等での営業であり賃貸物件は見当たらず、賃貸市場は形成されていないため適用できなかった。取引事例比較法を適用した比準価格は、取引事例は地域的特性から自己使用目的が殆どであるが、規範性の認められる取引事例を選択して試算され、市場性を反映した実証的価格であり、且つ市場参加者に対する説得力が高いと判断される。以上から、比準価格を採用のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い幹線沿いで、量販店、信用組合、飲食店のほか医院等が立地し商業集積が図られ、市内でも商業性が高い地域を形成している。

地域要因の将来予測

国道8号と国道148号とを連絡し系統性が良く、集客力が強い施設等が立地している。背後住宅地域に広がりがあり、立地選好性が高く需要が見込まれる地域であるが、他の路線商業地域との競合が続くと予測される。

価格決定の理由

自用の店舗・事務所等による営業が中心で、賃貸市場が未成熟であるため適正な賃料水準が把握しがたく、収益価格は試算できなかった。比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用して求めた価格であり、市場の実態を反映し実証的で規範性がある。また、代表標準地から検討した規準価格との均衡を得ているので、地価動向をも考量のうえ、規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理されて整然とした住宅地域で、住環境は概ね良好で安定している。駅からは離れるものの、旧糸魚川市中心部等への接近性に優れる。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多い住宅地域で、概ね良好な居住環境を維持している。地域経済は依然停滞感が認められ、住宅地需要は弱含みであるものの、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

土地取引は自用目的が殆どで規範性があり市場の実態を反映して求められた比準価格は実証的で、市場参加者に対する説得力も高い。公営アパート等も見られるが、自己使用の戸建住宅が多く、快適性を重視した住宅地域であり、賃貸市場は未成熟のため収益性からのアプローチによる収益還元法の説得力は低いと判断されるので適用しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道バイパス、病院等への連絡が良好な地域であるが、中心部に近い新興分譲地等との競合により、相対的に需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も一部見られるが、自用目的の戸建住宅を主とした郊外の住宅地域である。取引事例比較法を適用し類似性・規範性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。収益価格は、対象地が小規模画地であり経済合理性に叶う共同住宅を想定することが困難であることから、求め得なかった。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。