新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番(青海駅・糸魚川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,900円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番
住居表示 
価格31,900円/㎡
交通施設、距離青海、3,600m
地積344㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格31,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理されて整然とした住宅地域で、住環境は概ね良好で安定している。駅からは離れるものの、旧糸魚川市中心部等への接近性に優れる。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が多い住宅地域で、概ね良好な居住環境を維持している。地域経済は依然停滞感が認められ、住宅地需要は弱含みであるものの、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青海地区北東部の一般住宅地域が最も代替性が高いが、広域的には糸魚川地区の類似性を有する住宅地域も含むと判定する。需要者の中心は糸魚川市に居住等する地縁関係を有する個人である。依然として地域経済に停滞がみられ、需要者は慎重姿勢にある。旧糸魚川市寄りの地域で区画も整然とし住環境が良好な地域であることから、価格動向は概ね安定的に推移している。中心価格帯は土地が約700∼1100万円前後といえる。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線開業の効果は殆どなく、青海地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格31,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の居住環境良好な住宅地域であるが、人口減少及び競合する住宅地域の地価下落の影響等により地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測一般住宅やアパートが多い住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧青海地区東部から旧糸魚川市西部にかけての一般住宅地域を中心とし、広域的には旧糸魚川市近郊の一般住宅地域も含む。需要者は旧青海町居住者を中心に、一部旧糸魚川市内に居住する者も含まれる。近年は大型の宅地開発は見られず、人口及び世帯数の減少傾向から需給は依然として低調である。中心価格帯は土地が1000万∼1200万円前後が取引の中心である。
一般的要因糸魚川市の人口減少率及び高齢化率は県平均を大きく上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度03475359999999
北緯 137度8263501

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１７０番新潟県糸魚川市大字青海２４０番３外新潟県糸魚川市新鉄１丁目７９番１外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３５番外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字田海字田海６１４番

参考：近隣駅の地価相場

青海駅(地価相場 33,550円/㎡)糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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