新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１(糸魚川駅・姫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,200円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１(新潟県糸魚川市大町１−４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,200円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
住居表示大町１−４−２２
価格62,200円/㎡
交通施設、距離糸魚川、100m
地積189㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格62,200円/㎡
個別的要因県道に接面する中間画地であり、個別的要因は地域における中庸と考えられる。
地域要因周辺住民の購買力の低下、郊外型商業集積への顧客流出等により、既成地域の需要減退の情勢が続いている。
地域要因の将来予測郊外商業集積地への顧客流出等により商勢は停滞。新幹線開業効果に期待するものの日常的な集客改善は見られない。少子高齢化を背景に需要は減退傾向で推移しているが、火災焼失地域の復興状況が影響すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に糸魚川地域中心部の既成商業地域、周辺の商住混在地域、さらに広域的には郊外幹線沿いの路線商業地域をも含む。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者及び小規模法人等であり、幹線沿いには圏域外からの進出も見られる。既成地域は、郊外商業集積地への顧客流出、経営者の高齢化及び後継者不足等がみられ、劣勢の傾向にある。取引は少なく、また規模等条件も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均より大幅である。北陸新幹線開業効果は徐々に現れつつある。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格62,200円/㎡
個別的要因県道側にのみ接面する中間画地であり、その他接近性、環境条件等も含めて個別的要因は地域の中庸と捉えられる。
地域要因周辺住民の購買力の低下、経営者の後継不足、郊外店への顧客流出等により、既成地域の収益力は弱い情勢が続いている。
地域要因の将来予測新幹線に伴う進展期待はあるが、郊外店の台頭等により日常的な顧客回帰や商況の改善は厳しい情勢が続くと予測する。なお、現段階で近隣の火災地域の復旧等今後の動向は不透明であり、地域に与える影響は予測困難。
市場の特性同一需給圏は主に糸魚川地域中心部の既成商業地域及び周辺の商住混在地域一帯。より広域的には郊外の路線地域等も包む。主な需要者は地元個人事業者や小規模法人であり、路線地域には圏外資本の動きもみられる。既成地域は郊外店への顧客流出等で劣勢を強いられている。駅周辺の既成地域では新幹線に伴う進展の期待はあるが、現状の環境下では懐疑的な見方も交錯し収益性の改善等は厳しい情勢にある。個別事情や規模等条件は様々で中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞気味で、新幹線の開業効果も大きな進展はみられない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度04533869999999
北緯 137度8597439

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字横町字東分１４２番１新潟県糸魚川市大字蓮台寺字京田２２５番１６新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番新潟県糸魚川市東寺町２丁目９３７番３外１筆新潟県糸魚川市南寺町１丁目１６０番４６新潟県糸魚川市横町３丁目２５４番８新潟県糸魚川市大町１丁目２３９番２９外１筆新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４１６番４新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番

参考：近隣駅の地価相場

糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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