新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外(糸魚川駅・姫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,900円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,900円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
住居表示 
価格28,900円/㎡
交通施設、距離能生、700m
地積119㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、併用住宅等が密集する既成住宅地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格28,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因少子高齢化が進み、建物の密集度が高い。周辺の新興地と比較して選好性が劣り、需要は低迷している。
市場の特性同一需給圏は主に能生地域の中心部及びその周辺の住宅地域一帯であるが、広域的には糸魚川地域近郊の住宅地域も含む。典型的な市場参加者は能生地域に地縁的関係を有する個人であり、需要者には山間集落からの転入者もみられる。既成地域では少子高齢化が進み、また隣棟間隔が狭い建物が密集する住環境にあり需要の減退が強い。既成地域の土地の標準的な規模は100∼200㎡程度であり、取引は少ないが中心価格帯は300∼500万円前後と判定される。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率は県平均を上回る。地域経済は停滞し、また少子高齢化の進行も懸念される。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格28,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因旧能生町中心部の既成住宅地域であり、住宅等の密集度が高く、周辺新興住宅地域との競争関係では選好性が劣り土地需要は低迷している。
市場の特性同一需給圏は、旧能生町中心部及びその周辺部の一般住宅地域を中心に、より広域的には旧糸魚川市近郊の一般住宅地域も含む。需要者は、旧能生町居住者による世帯分離、山間部から市街地周辺への移動等による需要が中心であり、旧町外からの転入は殆どなく、少子高齢化により人口は減少傾向で需要は少なく推移している。土地取引は100㎡∼200㎡程度の規模で、300万円∼500万円程度の価格帯が中心で、新築戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線開業の効果は殆どなく、能生地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0390282
北緯 137度8626522

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字大町字駅前２１６番１新潟県糸魚川市大字横町字東分１４２番１新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番新潟県糸魚川市南寺町１丁目１６０番４６新潟県糸魚川市横町３丁目２５４番８新潟県糸魚川市大町１丁目２３９番２９外１筆新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４１６番４新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番

参考：近隣駅の地価相場

糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)頸城大野駅(地価相場 29,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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