新潟県糸魚川市新鉄２丁目１３１番２外(糸魚川駅・姫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,600円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市新鉄２丁目１３１番２外(新潟県糸魚川市新鉄２−１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,600円/㎡としました。

新潟県糸魚川市新鉄２丁目１３１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市新鉄２丁目１３１番２外
住居表示新鉄２−１０−１１
価格50,600円/㎡
交通施設、距離糸魚川、500m
地積308㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか公共施設も見られる既成住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格50,600円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因新幹線関連の道路整備等に伴い、駅南側の一部で環境性の進展は認められるが、既成地域の需要は依然低調な状況にある。
地域要因の将来予測糸魚川駅に近いことから、新幹線関連に伴う進展、波及の期待はある。ただし、依然として既成地域の需要は弱い動きにあり、新興地域に比して選好性も劣ることから、地価は当面軟調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は糸魚川地域の中心市街地及び周辺の住宅地域一帯。特に糸魚川駅南側の既成地と代替性が強い。主な需要者は市内に居住等する個人。近年は区画整理地や中心部周縁で開発された民間分譲地の需要が強く、既成地域の需要は低調な状態が続いている。駅南側でも小規模な民間開発や既存建物の取り壊し等新たな開発を予見するような動きが若干みられるが、新幹線効果が圏域の市況に与える影響は限定的。中心価格帯は土地が1000万∼1500万円程度。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞気味で、新幹線の開業効果も限定的。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格50,600円/㎡
個別的要因近隣地域内で標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因駅や公共施設等に近く利便性は比較的良好であるが、新興住宅地との競合等から、既成住宅地の取引は不活発であり、需要は低調である。
地域要因の将来予測糸魚川駅に近く、新幹線に関連する波及効果の期待はあるものの、既成市街地における需要は依然として停滞している。また、新興地域との競合等ではやや劣ることから、地価は当分は弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、糸魚川駅南方の既成住宅地域を中心に、既成市街地及びその周辺住宅地域一帯。需要者の中心は、糸魚川市に居住、就業する個人が殆どで、圏域外からの需要者は少ない。区画整理事業による宅地供給、民間開発の小規模分譲地等に対する需要は比較的堅調であるが、既成地域の物件に対する需要は少ない。新幹線開業に係る不動産需給は今のところ限定的である。取引の中心となる価格帯は土地が1000万円∼1500万円程度。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均より大幅であり、地域経済は停滞傾向にある。北陸新幹線の開業効果は限定的である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度04040579999999
北緯 137度8592164

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字大町字駅前２１６番１新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番新潟県糸魚川市南寺町１丁目１６０番４６新潟県糸魚川市横町３丁目２５４番８新潟県糸魚川市大町１丁目２３９番２９外１筆新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４１６番４新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番

参考：近隣駅の地価相場

糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)頸城大野駅(地価相場 29,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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