新潟県糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外(糸魚川駅・姫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,300円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外(新潟県糸魚川市京ケ峰１−１６−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

新潟県糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外
住居表示京ケ峰１−１６−４
価格29,300円/㎡
交通施設、距離糸魚川、1,700m
地積282㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中心部からやや離れた一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格29,300円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因道路事情の劣る古い開発地域であり、地域に特段変化はみられない。新興の分譲地の出現により需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測北方の県道西中糸魚川線背後付近で新たな民間分譲地の供給が増えつつあり、開発期が古く道路事情が劣る当該地域の選好性はより低下している。需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は糸魚川地域の中心市街地及びその周縁郊外の住宅地域一帯で、特に京ケ峰、蓮台寺等山麓付近に形成された地域との代替性が強い。典型的な市場参加者は市内に居住等する個人であり、より郊外や山間部からの転入者もみられる。県道西中糸魚川線付近の新規分譲地に対する需要が強く、背後の既成地域や傾斜地付近の地域の市場競争力は弱い。土地は200∼300㎡程度が多くを占めるが、中心価格帯は500万∼1000万円程度と偏差が大きい。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞気味で、新幹線の開業効果も限定的。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因古い開発で道路事情が劣る住宅地域の有効需要は乏しく、周辺で最近開発された新興住宅地と比較して相対的に割高であり、選好性は低い。
地域要因の将来予測周辺及び近隣地域において地価に影響を与える変化は特段認められず、今後も現状環境を維持すると推察される。古い開発地域で道路事情が劣ることから市場競争力が弱く、地価の下落基調は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね糸魚川市街地外縁部寄りの住宅地域一帯。需要者は、糸魚川市に居住、就業する個人が殆どであり、域外からの転入者は少ない。昨今では幹線道路付近で開発された小規模分譲地等に対して需要が集中する傾向にあり、古くに開発された道路事情が劣る地域は市場競争力が弱く、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は500万円∼1000万円程度、新築戸建物件は1500万円∼2500万円程度である。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線の開業効果も大きな進展はなく、地域経済は全般的な停滞がみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0402559
北緯 137度8745788

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字大町字駅前２１６番１新潟県糸魚川市大字横町字東分１４２番１新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１新潟県糸魚川市東寺町２丁目９３７番３外１筆新潟県糸魚川市南寺町１丁目１６０番４６新潟県糸魚川市大字大和川字砂原３０７番新潟県糸魚川市大町１丁目２３９番２９外１筆新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４１６番４新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番

参考：近隣駅の地価相場

糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)梶屋敷駅(地価相場 32,050円/㎡)頸城大野駅(地価相場 29,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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