新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番(糸魚川駅・姫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,300円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番
住居表示 
価格26,300円/㎡
交通施設、距離能生、500m
地積321㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理された住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格26,200円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地域であるが、スーパーや公共施設等から若干離れる。依然空地も残り、駅北側エリアに比べて需要は減退している。
地域要因の将来予測区画整理済みの地域であるが、駅北側エリアに比べると利便性が劣る。少子高齢化による全般的な需要減や割安な新規分譲地の出現等により、当該地域の選好性は低下している。当面この傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に能生地域の中心部及び周辺の住宅地域一帯であるが、広域的には糸魚川地域近郊の住宅地域も含む。典型的な市場参加者は能生地域に地縁的関係を有する個人であり、需要者には山間集落からの転入者もみられる。区画整理地域で依然農地のままの未利用地が残るが、一部で割安な分譲販売がみられる。全般的に少子高齢化の影響等から需要は弱含んでいる。新興地域の土地の規模は300㎡前後が大半で、中心価格帯は700∼1000万円前後。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率は県平均を上回る。地域経済は停滞し、また少子高齢化の進行も懸念される。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格26,300円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地域であるが、スーパー、公共公益施設等からやや離れており未利用地が見られる。土地需要は低迷し、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測区画整理され居住環境が概ね良好で中規模住宅が多く見られる地域であるが、駅の北側地域に比べ、需要は相対的に弱い。地域経済は停滞し、少子高齢化が進み住宅需要の減退等から地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、旧能生町中心部及びその周辺の住宅地域を中心に、より広域的には旧糸魚川市近郊の一般住宅地域も含む。需要者は、旧能生町居住者による世帯分離、山間部から市街地周辺への移動等によるものが中心であり、旧町外からの転入は殆どない。少子高齢化で人口は減少傾向で需給は弱含みで推移している。新興地域では、土地規模が300㎡前後で700万円∼1000万円程度が取引の中心といえる。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線開業の効果は殆どなく、能生地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0390282
北緯 137度8626522

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字大町字駅前２１６番１新潟県糸魚川市大字横町字東分１４２番１新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外新潟県糸魚川市大字能生字平成９４２５番新潟県糸魚川市南寺町１丁目１６０番４６新潟県糸魚川市横町３丁目２５４番８新潟県糸魚川市大町１丁目２３９番２９外１筆新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４１６番４新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外

参考：近隣駅の地価相場

糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)頸城大野駅(地価相場 29,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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