新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１(梶屋敷駅・糸魚川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,800円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,800円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
住居表示 
価格34,800円/㎡
交通施設、距離糸魚川、3,100m
地積171㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する郊外の住宅地域
前面道路の状況東6.5m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格34,800円/㎡
個別的要因東側市道に接面し南側道のある角地であるため、日照・通風等の快適性にやや優っている。個別的要因に変化はない。
地域要因国道バイパス、病院等への連絡が良好な地域であるが、中心部に近い新興分譲地等との競合により、相対的に需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は、糸魚川駅から東方へやや離れた郊外住宅地域一帯である。需要者は、市内に居住、就業する個人が殆どであり、地縁性が比較的強く、市域外からの転入者は少ない。糸魚川地区を横断する幹線街路が整備され、連絡性が良好な地域ではあるが、中心市街地寄りで区画整理された新興住宅地や割安な民間開発の分譲地等との競合から、需要はやや減退傾向にある。需要の価格帯は、土地は500万円∼800万円程度が中心である。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均より大幅である。建築着工は横ばい、土地取引は減少傾向にある。北陸新幹線開業効果は少ない。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格34,700円/㎡
個別的要因角地であるため日照・通風等の快適性や利便性が標準画地（中間画地）に比べて優る。個別的要因に変化はない。
地域要因幹線道路へのアクセス性に優れる。地域環境に目立った変化はみられないが、中心部寄りの新興分譲地等との競合が影響し、需要は弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は糸魚川地域中心部から東方郊外部の住宅地域一帯。特に二級河川海川付近から大和川エリアまでの住宅地と強い代替性が認められる。典型的な市場参加者は市内に居住等する個人。標準地周辺以外により中山間部からの転入者もみられる。市街地へのアクセス性に優れる幹線道路の整備によって、中心部寄りの割安な開発分譲地等の選好性が相対的に強まり、郊外地域の需要は弱含んでいる。需要の中心価格帯は、土地で500∼800万円程度。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞気味で、新幹線の開業効果も限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0473997
北緯 137度8901908

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字蓮台寺字京田２２５番１６新潟県糸魚川市東寺町２丁目９３７番３外１筆新潟県糸魚川市大字大和川字砂原３０７番

参考：近隣駅の地価相場

梶屋敷駅(地価相場 32,050円/㎡)糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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