新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３７番外(青海駅・糸魚川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,200円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３７番外
住居表示 
価格35,200円/㎡
交通施設、距離青海、3,100m
地積854㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所、住宅等の混在する近隣商業地域
前面道路の状況南東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格35,200円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因比較的交通量の多い幹線沿いで、新幹線高架下活用事業で平成27年に店舗等がオープンし商業集積が図られたが、規模が小さく繁華性に変化がない。
地域要因の将来予測比較的交通量が多い幹線市道沿い。道路対面では新幹線高架下活用事業として多目的広場整備、店舗誘致で、地域のにぎわい創設の場として期待感があるが、繁華性に変化はなく、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、青海地区の既成商業地域及び幹線沿いの商住混在地域を中心に、より広域的には糸魚川地域や能生地域の商業地域等も含む。需要者は、地縁関係を有する地元個人事業者及び小規模法人等であり、圏外からの参入は殆どみられず期待し難い。糸魚川市商圏や上越市商圏等に属しており、依然顧客の流出傾向が続いている。土地需要は乏しく取引が少なく、当事者の個別事情や業態等により規模や条件も様々であり、市場の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線開業の影響は殆どなく、青海地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格35,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性は低く、郊外型スーパー等の商業施設への顧客の流出が続いている。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの近隣商業地域であり、繁華性は低く、店舗用地等の需要はあまりない。顧客は郊外型スーパー等に流出しており、地価水準は今後とも下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧青海町市街地及び旧糸魚川市内の既成商業地域及び幹線道路沿いの地域と判断される。需要者は、糸魚川市に地縁関係を有する地元個人事業者及び企業が中心である。上越市や富山市街への顧客の流出により、商業地としての需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引が少なく、また、取引態様も様々であり、取引価格のバラつきが大きく、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因糸魚川市の人口減少率及び高齢化率は県平均を大きく上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度03475359999999
北緯 137度8263501

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１７０番新潟県糸魚川市大字青海２４０番３外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３５番外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字田海字田海６１４番新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番

参考：近隣駅の地価相場

青海駅(地価相場 33,550円/㎡)糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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