新潟県糸魚川市南寺町２丁目４９番１(青海駅・糸魚川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,200円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市南寺町２丁目４９番１(新潟県糸魚川市南寺町２−１０−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,200円/㎡としました。

新潟県糸魚川市南寺町２丁目４９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市南寺町２丁目４９番１
住居表示南寺町２−１０−２９
価格67,200円/㎡
交通施設、距離糸魚川、850m
地積464㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道沿いに路線商業店舗、医院等が混在する地域
前面道路の状況南18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格67,200円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因交通量の多い幹線沿いで、量販店、信用組合、飲食店のほか医院等が立地し商業集積が図られ、市内でも商業性が高い地域を形成している。
地域要因の将来予測国道8号と国道148号とを連絡し系統性が良く、集客力が強い施設等が立地している。背後住宅地域に広がりがあり、立地選好性が高く需要が見込まれる地域であるが、他の路線商業地域との競合が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、糸魚川市の既成中心市街地に近い路線商業地域を中心に、さらに広域的な幹線沿い路線商業地域を含む地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者及び小規模法人等であり、幹線沿い地域には圏域外からの進出も見られる。既成地域では経営者の高齢化、後継者不足等が顕著で、郊外路線商業地域が優勢となっているが、商業集積の分散化で競合がみられる。取引は規模等条件も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線の開業効果も大きな進展はなく、地域経済は全般的な停滞がみられる。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格67,200円/㎡
個別的要因県道側にのみ接面する中間画地であり、規模、間口奥行関係等画地条件も個別的要因として中庸と捉えられる。
地域要因交通量が多い幹線沿いでスーパー等集客力の強い施設を擁する。新幹線駅とは比較的近い位置関係にあるが商業的な相関性は今のところ乏しい。
地域要因の将来予測交通量の多い県道沿いにスーパーマーケット等集客力の強い施設が立地する。既成地域との競合では優勢が目立つが、類似路線で新たな競合店が出現し顧客の分散化が認められる。今後もこの動きは続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は糸魚川地域の幹線沿い商業地域を中心に青海地域の類似路線沿いも一部含む。また、競争性の観点から市街地中心部の既存商業地域も包含する。典型的な需要者は主に市内で物販等事業活動する法人であり、一部圏外事業者の動きもみられる。既成地域との競合では路線等新興地域の優勢が目立つが、類似路線で新たな競合店が出現するなど顧客の分散化が認められる。業態毎で取得規模が異なり、条件も様々であるため中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞気味で、新幹線の開業効果も大きな進展はみられない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度03475359999999
北緯 137度8263501

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１７０番新潟県糸魚川市大字青海２４０番３外新潟県糸魚川市新鉄１丁目７９番１外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字田海字田海６１４番新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番

参考：近隣駅の地価相場

青海駅(地価相場 33,550円/㎡)糸魚川駅(地価相場 34,800円/㎡)姫川駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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