地域要因

商業地としての繁華性は低く、商業用途の需要は低調で商業地域の繁華性も衰えている。当該地域の商業地価は周辺の住宅地価に近づきつつある。

地域要因の将来予測

郊外大型店舗等への顧客流出、後継者不足等から商業地域としての特性は弱まってきている。ただし価格水準が周辺の住宅地地価に近づいていることから底値感はあり、地価は今後横ばい傾向が続くものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は中規模商業施設を核とする商業地域である。よって比準価格は郊外に存する混在地域内又は商業地域内の取引事例を収集し試算したもので比準価格の規範性は高い。一方収益価格は近隣地域周辺では賃貸店舗等への需要が少なく土地価格に見合う賃料水準が期待できないことなどから低位に試算された。以上より相対的に規範性の高い比準価格に比重を置き収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅や幹線道路との接近性に優れているため、利便性を有し、土地需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にあっては共同住宅もみられるものの、これらは以前既存地主の土地活用のために建てられたものが大半で、相続税法の改正で一部にアパート建築の動きも見られるが、松本市は賃貸住宅が供給過剰な状態にあり、賃料水準は低位で投資採算性が悪く、実際の新築は少ない。取引は自用目的が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松本市中心市街地から西部に位置する住宅地域で、利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本市西部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格については類似した多数の事例を収集できその信頼度は高い。収益価格については、理論的ではあるものの想定要素が多く、本件のような収益性より住環境を重視する住宅地域においてはやや信頼度は劣るものと判断した。そこで本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動要因はないが、周辺住宅地域では、割高な取引が散見される。

地域要因の将来予測

安曇野市との境界付近の、区画整然とした閑静な分譲住宅団地である。幹線道路背後で大型商業施設にも近く、利便性も高いことから、地価は下げ止まり、今後は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、近隣地域及び近接する類似地域において現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、市場の実態を反映して規範性が高い。近隣地域には共同住宅が存在せず、市街化調整区域内のため共同住宅の建築は困難であることから、収益価格は試算を断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

西方に傾斜する地勢を有しており、団地内の道路の傾斜が急で、団地入口の道路幅員も比較的狭いことから引き合いはやや少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は一般住宅を中心とする分譲住宅地域で、一部に比較的規模が小さく、築数年が経過した共同住宅も見られるが、本格的な共同住宅は少ない。また空室も多く見られる。新規のアパート建築はほとんど見られず、元来居住の快適性を重視する住宅地域であることから、収益価格は相対的に限界がある。土地取引は自用目的の取引が中心であることから比準価格を中心とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域である。背後地域の宅地化が進んで周辺地域の人口は増加傾向にある。住宅地との水準差も縮小していることから、地価は底入れから安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域や行政的条件が類似する地域における現実の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的で規範性が高い。近隣地域では、商業目的の建物は特定用途に特化したものがほとんどであることから、一般的な仕様の建物を想定して試算した収益価格の規範性は低い。また、近隣地域周辺では自用目的の取引も多く見られる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中央自動車道梓川スマートIC開通により利便性が向上した。

地域要因の将来予測

安曇野市南部に位置し松本市に近接する工業団地である。近隣市町村内の工業団地に競争力で劣り需給ともに弱含みで地価は緩やかに下落しながら現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中小の製造工場・流通業務を中心とする工業団地であり、広域的に収集した事業用の土地取引事例から試算した比準価格のみ求められた。収益価格の試算は規範性を有する事例の収集が困難であったので非適用とした。また、開発法等その他の方式についても適用困難のため試算しなかった。よって、代表標準地の前年価格から規準し検討した価格との均衡も踏まえて、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通りと決定した。 

地域要因

前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本大学が近くにあり、大学周辺には多少のアパートも散見されるが、これらはかって既存地主の土地活用策として建てられたものが大半で、近年は賃料の低下に伴う投資採算性の悪化から新規投資の動きは乏しい。近隣地域にアパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法の適用は断念した。本件では市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三郷中央駅から徒歩圏の住宅地域。小規模住宅が建ち並んでおり、空地も見られる。需要は一次取得者が中心。地価水準は横ばい。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅のほかに空地がみられる住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件もわずかに立地するが、節税目的で建てられるケ−スが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。地域内では自用目的の取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域変動要因は見受けられない。取引は回復基調にあり、地価も回復傾向を見せている。

地域要因の将来予測

明盛地区は三郷区域内でも比較的宅地供給が活発で、これに対する需要もあり、需給は堅調で地価も回復傾向にある。現在、特別な地域変動要因も無く、当面は現状で推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含んで周辺は既存住宅地域で、自用目的の取引が中心である。実際、賃貸物件は数が少なく、地主の課税対策で建築されたものが多く、採算を重視した賃料設定には疑問が残る為収益還元法は適用しなかった。対象地は収益性よりも快適性・居住性を重視した住宅地であることを考慮すれば比準価格を重視すべきと思料する。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。