地域要因

H28．3月新保裏館線が開通し嵐南バイパスへのアクセスが改善した。最寄駅の道路距離を修正したが価格に影響はない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。新保裏館線の開通により嵐南バイパスへのアクセスが改善している。地価の下落は縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

嵐南地区の住宅地域では取引の指標として居住性・快適性が重視され価格が形成される。比準価格は地域の状況が類似する複数の事例より求めており、不動産市場の実態を反映している。画地条件から駐車場の確保が困難であり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は適用しない。以上より、実証的な比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今秋大崎地区に郊外型店舗が進出、今後も進出の予定があり顧客の流出が続いている。

地域要因の将来予測

中心市街地の既成商業地域で近年スーパーの出店も見られたが顧客の流出が続く。今秋大崎地区にホームセンターが進出、今後東三条地区にも店舗の進出が予定されるなど競合も厳しい。地価は今後も下落すると予測する。

価格決定の理由

中心部の既成商業地域では自用目的の取引が中心のため賃料収入等の収益性は取引指標として重視されていない。信頼性の高い複数の事例より求めた比準価格は、商業機能性が低下している市場の実態を反映し実証的である。旧来からの商店街では賃貸需要も弱く、収益資料の精度も劣る。このため収益価格の信頼性は実証的な比準価格に比べ劣ると判断する。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

営業所や近隣店舗のほか、一般住宅も見られる。駅前の医療施設跡は空家状態のままで、商業地域としての地域性は希薄化している。

地域要因の将来予測

市の中心地区を南北に通る県道沿いで、営業所等が立地しているが、商業地の分散化や郊外大型店との競合等により、商業地としての特性は希薄化しており、こうした状況が今後も継続すると予測する。

価格決定の理由

新規の参入はほとんど見られず借り手は少ない。収益価格は低めに求められたが、賃貸の需給動向に加え、賃貸物件を想定するには規模がやや小さいと言う画地条件も影響している。中心商店街での取引が少ないため、幹線沿いからも採用し、各事例の特性に留意して比準価格を査定している。代表標準地との検討結果を踏まえ、より確かな事例を中心に得られた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路の幅員が狭いなど街路事情が劣るため市場での選好性は低い。地域の宅地需要を誘因するような動きも見られない。

地域要因の将来予測

東三条駅に近い住宅地域であるが、街路事情が劣るため住宅地としての競争力はやや弱い。市場における人気は新規分譲地に対する選好性が高く、今後も需要の弱い状況が継続するものと予測する。

価格決定の理由

街路事情が劣る既成住宅地域で、経済合理的な入居率を期待することが難しく画地条件なども考慮して収益価格は試算しない。収益性を考慮しての取引は見られず、居住環境や便益性に基づいて地価水準が形成される地域である。一般に降雪地域では街路事情の劣る住宅地に対する評価は低い。取引事例の選択は地域の特性を踏まえたものとなっている。地域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

第一中学校や条南小学校が統廃合により移転したため、児童を抱える需要層からの選好性は低下しているものと思われる。

地域要因の将来予測

嵐南地区の概ね標準的な住宅地域だが、国道8号寄りに位置しており、小中学校の統廃合により通学の便益性は低下している。宅地需要の分散化に伴い地価水準の弱含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく雪処理等の空地を確保することが困難で、一般的な共同住宅を想定できないため収益価格は試算しなかった。周辺にはアパート等も見られるが、供給過剰ぎみで古いアパート等では土地価格に見合う賃料水準を維持しにくくなっている。この辺りの住宅地で収益性を考慮した取引は少ない。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の優る事例を重視して求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模農家住宅が散在する既成住宅地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模農家住宅が散在する既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

農家住宅が見られる既成住宅地域でアパート等はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で建物を賃貸する目的での土地取引は無く、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小中学校、商業施設に近く利便性も良い。周辺では分譲地も見られ地価の下落は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。周辺には分譲地も見られ一定の需要もあることから、地価の下落は縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

嵐北地区の住宅地域では居住性・快適性が重視され価格が形成される。比準価格は地域要因格差の小さい複数の事例より求めており実証的である。遊休土地利用等の共同住宅は見られるが、市場では自用目的の取引が中心のため需要者の取引指標として収益性は重視されていない。以上より、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い郊外の住宅地域でアパート等はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で建物を賃貸する目的での土地取引は無く、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市場に売物件が供給されないため、最近取引が見られないが、最寄り駅等に近く、繁華性も高いこと等から不動産需要の高い地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の商業地等の事例から試算され、市場性を反映した価格を求めることができた。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等もあって収益価格は低位に試算された。商業地域では収益性が重視されるが、路線商業地域の賃貸市場は個別性が強く、適正な賃料水準を把握することが困難であるため、収益価格の精度はやや劣ると判断する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。