新潟県三条市北中９５３番２(東三条駅・三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,400円

2017年01月01日に行った新潟県三条市北中９５３番２(新潟県三条市北中７−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,400円/㎡としました。

新潟県三条市北中９５３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県三条市北中９５３番２
住居表示北中７−２
価格32,400円/㎡
交通施設、距離東三条、200m
地積133㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格32,400円/㎡
個別的要因北西向きで街路事情は劣るが、地域内の画地としては標準的である。特に変動はない。
地域要因道路の幅員が狭いなど街路事情が劣るため市場での選好性は低い。地域の宅地需要を誘因するような動きも見られない。
地域要因の将来予測東三条駅に近い住宅地域であるが、街路事情が劣るため住宅地としての競争力はやや弱い。市場における人気は新規分譲地に対する選好性が高く、今後も需要の弱い状況が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心地域とそれに隣接する既成の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で、街路事情が劣るため地縁者による取引が多くを占める。ただ駅に近い地域のため希に域外からの需要も考えられる。街路事情から市場における競争力は弱く、地価の下落傾向に歯止めがかからない。土地は総額500∼900万円程度、建売物件は少ないが、総額2000万円台前半が需要の中心価格帯である。
一般的要因地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域のため新規分譲地と比べ選好性に劣る。価格調整は進展しているが需要の低迷が続く。
地域要因の将来予測東三条駅に近いものの街路条件が劣るため一次取得者層の需要は弱い。価格調整は進展しているが、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東三条駅圏域を中心とした市内中心部からやや郊外にかけての住宅地域である。需要の中心は三条市内の居住者及び通勤者のうち30∼40代の一次取得者層である。事業所跡地など地元不動産業者による小規模分譲の宅地開発も見られ相応の需要はあるが、街路条件の劣る既成市街地の需要は依然として弱い。土地は150㎡∼200㎡で450∼900万円程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約4．0％減少、新潟県全体よりやや大きい。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6268946
北緯 138度97328

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県三条市曲渕３丁目甲８８番５新潟県三条市大字三条字カ号４８４番２新潟県三条市西四日町１丁目１３１０番２１新潟県三条市林町１丁目１９３４番新潟県三条市元町１０５３番９新潟県三条市北四日町１番１２新潟県三条市旭町２丁目１２５６番３新潟県三条市大字塚野目字大月２１７１番３外２筆静岡県下田市６丁目７４８番４５新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外１筆新潟県三条市西裏館２丁目３１２番７新潟県三条市大字月岡字塩田６７６番３７新潟県三条市曲渕３丁目２１６番１新潟県三条市東三条１丁目４１４番

参考：近隣駅の地価相場

東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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