新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５(北三条駅・三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,800円
2017年01月01日に行った新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５(新潟県三条市直江町１−４−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５ |
| 住居表示 | 直江町１−４−３８ |
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三条、2,000m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
富所健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域における標準的な画地で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 第一中学校や条南小学校が統廃合により移転したため、児童を抱える需要層からの選好性は低下しているものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 嵐南地区の概ね標準的な住宅地域だが、国道8号寄りに位置しており、小中学校の統廃合により通学の便益性は低下している。宅地需要の分散化に伴い地価水準の弱含み傾向が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心地域とそれに隣接する既成の住宅地域一円である。需要者は主に市内の居住者であるが、嵐南地域の地元居住者による取引が多いものと思われる。月岡等の分譲地との競合や周辺小中学校が統廃合により移転した影響も引き続き見られ需要はやや弱い。過去の水害の影響もあり嵐南地区の人口減少はほかの地区よりかなり大きい。土地は500∼600万円位、新築の戸建物件は少ないが総額で2000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。 |
田中一春氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中一春 |
|---|---|
| 価格 | 37,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、三条市中心部に比較的近い既成住宅地域である。需要者は三条市に地縁がある平均的所得水準を有する層が中心であるが、一部周辺市町村からの流入もみられる。需給環境は不透明感が継続しており、郊外の低価格帯の分譲地等により供給過剰傾向であるため、既成住宅地域の需要は弱含みで推移している。土地は総額500∼700万円程度、建売物件は総額2000万円台前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復を続けている。三条市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6254326 北緯 138度9429553 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)東光寺駅(地価相場 26,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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